第三讲房地产估价报告的写作（上）-案例与分析-百分百考试网

一、内容提要：

　房地产估价报告的写作基础，写作原则及构成要素。

二、大纲要求

了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体和受体。
熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。
掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式。

三、内容讲解：

如前所述，房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

5．1  房地产估价报告的写作基础

    房地产估价报告属于应用文范畴。应用写作主要由“写作主体”、“写作客体”、“写作载体”、“写作受体”四个基本要素构成。学习房地产估价报告的写作，同样要对这四个方面的构成要素有深入的了解，并研究相互之间的关系，融汇贯通，才能写出合格的房地产估价报告。
    5．1．1  房地产估价报告的写作主体
    房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产估价机构和专业估价人员。本节重点谈谈估价人员。
    人的因素是整个房地产估价报告写作系统中最为重要的因素。
    房地产估价报告的写作属于专业写作，一份高质量的房地产估价报告，依赖于估价人员良好的综合素质。综合素质的提高，只能在实践中不断积累和提高。以下提出的各项内容只是必须达到的基本要求。
    5．1．1．1  房地产估价人员的知识结构
    房地产估价作为一门学科，属于经济分析与技术分析相结合的实用性边缘学科，涉及到的专业学科比较庞杂。房地产估价师除应掌握经济学、建筑工程技术相关知识外，还必须掌握城市规划知识、土地管理和房地产管理知识，以及房地产方面的各项法律、法规、政策规定等。
    在掌握上述专业知识的基础上，达到了进入房地产估价领域的基础条件。房地产估价师还必须对本门学科--房地产估价理论与方法有着十分透彻的理解和把握，并达到举一反三、灵活运用的程度。
    5．1．1．2  房地产估价人员的专业经验
    撰写房地产估价报告是估价人员在一定经验和知识的基础上产生的一种创造行为。这种创造行为在很大程度体现着估价人员经验和知识的个性特点。二者都是不可缺少的必要条件，专业经验在某些特定条件下甚至比知识更重要。专业经验的获得一靠自己动手，实际操作，二靠加强同行间学习交流。
对初学者来说，各种估价报告的基本模式和写作思路，各种估价方法在估价实务中的运用，不同估价目的下的估价思路，各类估价对象的估价特点，以及估价语言的灵活熟练运用等，都是必须迅速积累起来的专业经验。
    5．1．1．3  房地产估价人员的认知能力
房地产估价师的认知能力是指能否在社会经济活动的大环境中，迅速、正确地评价估价对象的客观价格或价值的思维表现。认知能力来源于写作主体由知识结构、智力结构和观念方法交融而成的综合经验。在现实生活中，不少人也在做房地产估价，但只有房地产估价师出具的专业估价结论才是法定有效的，除了房地产估价师本身资格的法律确认外，社会认可的是房地产估价师所具备的专业认知能力。因此，具备和不断提高对估价对象的认知能力，也是房地产估价师能够执业的一项基本要求。
    房地产估价师较强的专业认知能力，体现在对估价对象在房地产市场中客观价格或价值的判断和确认。因此，把握房地产市场价格运动规律就成为认知能力中最重要的因素。房地产市场价格变化受多种因素影响，房地产估价师就要在这种复杂变化的因素中寻找那些主要的影响因素，做到“心中有数”。
5．1．1．4  房地产估价人员的职业道德
    《规范》对房地产估价师的职业道德做了明确规定，核心内容是要求估价行为独立、客观、公正，房地产估价师不得在估价作业中掺杂个人和机构的额外利益。《规范》对房地产估价人员的职业道德的具体要求如下：
9.0.1  估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。
9.0.2  估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。
9.0.3  估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。
9.0.4  估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
9.0.5  估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。
9.0.6  估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。
   　　 5．1．1．5  房地产估价人员的语言文字能力
    房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。
    语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。
    (一)用词准确
    这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。《规范》中对自身用词方面是有严格规定的：
1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
    （1）表示很严格，非这样做不可的用词：
    正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；
    （2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：
    正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；
    （3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
    正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
    表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
    2. 规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：
    “应符合……的规定”或“应按……执行”。
    例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。

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