全国房地产估价师执业资格考试笔记17-案例与分析-百分百考试网

1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）
2、察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失
3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则
房地产估价报告常见错误
一、报告书不完整（共8项内容）
1. 封面   2. 目录   3. 致委托方函   4. 估价师声明   5. 估价假设和限制条件    6. 估价结果报告
7. 估价技术报告      8. 附件
二、报告书不完整
1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）
一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
2. 估价技术报告漏项（共7项内容）
一) 个别因素分析
二) 区域因素分析
三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
报告部分内容描述不清
评估报告中估价对象描述不清
1.估价对象属于房地产的
1) 土地使用权人交代不清
2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）
4) 是否具有土地使用权证没有交代
5) 是否具有房屋所有权证没有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物结构交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）
10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）
A. 修正项目错误
B. 修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）
案例与分析考试指错题中常见的错误1
一、估价报告本身的不完善
1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清
（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
（2）对估价对象的性质没有描述清楚    （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚
3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）
4、逻辑不严谨
（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）
5、写作有错误
（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）表达形式不科学
二、估价方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法     2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

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