6．2. 3  净收益在前若干年有变化的公式
    净收益在未来的前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。    
    6．2．3．1  收益年限为有限年的公式(略)
     此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化,在t年以后无变化为A：②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。
       6．2．3．2  收益年限为无限年的公式(略)    
    此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为A；②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。
净收益在前若干年有变化的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益往往不同，如果采用公式
    V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
  或公式V=A/Y
来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能(除非收益年限较短)。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产的价格。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建成后的前几年
由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式进行估价。
    [例6-8]  通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。(略)
     与例6?D7的38年收益年限的房地产价格300.86万元相比，例6?D8无限年的房地产价格要高9.34万元(310.20?D300.86＝9.34)。
    6．2．4  净收益按一定数额递增的公式
    净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。
    6．2．4．1  收益年限为有限年的公式(略)
      此公式的假设前提是：①净收益按一定数额b递增；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。
        6．2．4．2  收益年限为无限年的公式(略)
     此公式的假设前提是：①净收益按一定数额b递增;②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。
        6．2．5  净收益按一定数额递减的公式
    净收益按一定数额递减的公式只有收益年限为有限年一种，公式为：(略) 
    此公式的假设前提是：①净收益按一定数额b递减；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。
    n≤A/b+1和不存在收益年限为无限年公式的原因是：当n≥A/b+1年时，第n年的净收益≤0。这可以通过令第n年的净收益≤0推导出，即：
    A一(n一1)b≤0
    n≥A/b+1
  此后各年的净收益均为负值，任何一个“经济人”在(A/b+1)年后都不会再经营下去。 
      6．2．6  净收益按一定比率递增的公式
    净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。
    6．2．6．1  收益年限为有限年的公式(略)
      此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②报酬率y不等于净收益逐年递增的比率g。③收益年限为有限年n ．