房地产估价案例与分析第八讲收益法（中）-案例与分析-百分百考试网

一、内容提要：
净收益，报酬率。
重点、难点：
熟悉净收益及其求取，掌握报酬率的求取方法。

6．3  净  收  益

    6．3．1  房地产收益的种类
    运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量。
    (1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入。
    (2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。
    (3)净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。
    (4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
    运用报酬资本化法估价，核心是预测净收益。因此，下面主要论述净收益的测算和净收益流的确定问题。在实际估价中，预测净收益甚至比求取报酬率更为困难，特别是求取净收益时哪些费用应当扣除，哪些费用不应扣除。此外，估价结果对净收益也很敏感。
    6．3．2  净收益测算的基本原理
    收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。在英国，前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。
    6．3．2．1  基于租赁收入测算净收益
    基于租赁收入测算净收益的基本公式为：
      净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用
            ＝有效毛收入一运营费用
    (1)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
    (2)空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。
    (3)运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
    1)对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整个房地产的价值为前提的。由于抵押债务并不影响房地产整体的正常收益，而且由于抵押贷款条件不同，抵押贷款还本付息额会有所不同，如果运营费用包含抵押贷款还本付息额，则会使不同抵押贷款条件下的净收益出现差异，从而影响到这种情况下房地产估价的客观性。但当只测算房地产的自有资金价值时，则需要在扣除了运营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。
    2)这里所讲的不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的设备、装饰装修等的折旧费。建筑物的有些组成部分(如电梯、锅炉、压缩机、地毯等)的经济寿命比建筑物本身的经济寿命短，它们在经济寿命结束后必须做阶段性的重新购置才能继续维持房地产的正常使用 (例如，锅炉的经济寿命结束后如果不重新购置，房地产就不能正常运营)，由于购置成本(或者说是修复费用)是确实发生的，因此它们的折旧费应包含在运营费用中。
   3)房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产增值相当，从而两者可相抵．因此不将它作为运营费用的一部分。如果房地产改扩建能大大提高房地产的价值，房地产改扩建费用大大低于其带来的房地产增值，则这种房地产属于“具有投资开发或再开发潜力的房地产”，应采用本书第7章的假设开发法来估价。
   4)运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的财务或税收状况相关。如果包含它，则估价就会失去作为客观价值指导的普遍适用性。
   运营费用与有效毛收入之比，被称为运营费用率(operating expense ratio，OER)。有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，为此，估价人员可以找出不同市场、不同类型的房地产的运营费用率，以供具体估价时测算估价对象的运营费用或净收益参考。找出运营费用率的方法是，调查了解同一市场上许多类似房地产的运营费用和有效毛收入，分别求其运营费用与有效毛收入的比率，然后综合得出一个运营费用率。
   (4)净收益通常是税前的，即尚未扣除所得税。在评估投资价值时，通常采用税后净收益。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率(net incomeratio，NIR)，它是运营费用率的补集，即：
   NIR＝1-OER
   6．3．2．2  基于营业收入测算净收益
   有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
   6．3．3  几种收益类型房地产净收益的求取
   净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列几种情况：
    6．3．3。1  出租的房地产净收益求取
   出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
   租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。
   出租人负担的费用是(例如表6-1所列的费用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。
   出租的房地产求取净收益需要扣除的费用    表6-1

注：[1]如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用;[2]如果由出租人提供室内装修和家具设备(如家具、电视机、电冰箱、空调机等)，应扣除它们的折旧费;[3]如投保房屋火灾险等的保险费；[4]如房产税、城镇土地使用税等;[5]包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；[6]委托经纪机构出租，经纪机构向出租人收取的费用。
    在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。
  如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，则租金就要高一些；如果承租人负担的费用项目多，则租金就要低一些。

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