[例6-20]  某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500?O的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／?O。现市场上类似写字楼的月租金为100元／?O。假设折现率为10％，试计算目前承租人权益的价值。
    [解]  采用下列公式计算目前承租人权益的价值：
      A＝(100?D75)X 500X12
    ＝150000(元)
    y＝10％
    n＝10?D3    
    ＝7(年)
  所以
    V＝73．03(万元)
    6．3．5  净收益流模式
    运用报酬资本化法估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及未来可获收益年限，确定估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益流属于下列哪种类型，以便选用相应的报酬资本化法公式进行计算：①每年基本上固定不变；②每年基本上按某个固定的数额递增或递减；③每年基本上按某个固定的比率递增或递减；④其他有规则变动的情形。
  在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法下列几种：
  (1)“过去数据简单算术平均法”。它是通过调查，求取估价对象过去若干年(如过去3年或5年)的净收益，然后将其简单算术平均数作为A。
  (2)“未来数据简单算术平均法”。它是通过调查，预测估价对象未来若干年(如未来3年或5年)的净收益，然后将其简单算术平均数作为A。
  (3)“未来数据资本化公式法”。它是通过调查，预测估价对象未来若干年(如来3年或5年)的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的下列等式(略)来求取A(可视为一种加权算术平均数)：
   由于收益法采用的净收益应是估价对象的未来净收益，而不是历史净收益或当前净收益。所以，上述三种方法中相对而言第三种最合理，其次是第二种。
    [例6?D21)  某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。试求该宗房地产的收益价格。
    [解]  该宗房地产的收益价格求取如下：
    A＝25．02(万元)
    y＝244．67(万元)
        6．3．6  收益年限的确定
    收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。收益年限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如土地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
一般情况下，估价对象的收益年限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。
    对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。



 6．4  报  酬  率

    6．4．1  报酬率的实质
    报酬率(yield rate，Y)是与利息率、折现率、内部收益率的性质相同的名词。进一步弄清报酬率的内涵，需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本；投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存入的本金的回收，投资回报就是从银行那里得到的利息。所以，投资回报
中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。
    可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需投入的资本是房地产的价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会亏损。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金存人国有银行，风险小，但利息率低，收益也就低；而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。
    认识到了报酬率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所应选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。因此，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。
    对报酬率应等同于具有同等风险投资的报酬率的这样一种认识，使报酬率的确定可以包容多种情况，避免一些过于武断或只适合于某些特定情况下的结论。以土地为例，正如马克思所讲的那样，当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资时，报酬率就要低于其他较长期投资的报酬率，甚至低于银行的利息率。马克思说：“因为一切古老国家都把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资，所以，购买地租所根据的利息率，多半低于其他较长期投资的利息率，例如，土地购买者只得到购买价格的4％，而他用同一资本投在其他方面却能得到5％；这也就是说，他为地租付出的资本，多于他在其他投资上为等量年货币收入所付出的资本。”但当情况不再是这样，如拥有土地者不再有任何特殊的社会地位，受自然或社会因素的影响获取地租并不稳定、有风险时，报酬率就要高于其他较长期投资的报酬率。因为土地不可移动，使它不易于逃避一些政策、社会动荡或自然灾害的影响。不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型(如期间收益和未来转售收益)，由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。