3．1  房地产开发程序概述

    3．1．1  房地产开发

    房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险耸制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。
    房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
  3．1．2  房地产开发的主要程序
  房地产开发的主要程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。如果开发工作是遵循一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发程序才按上述顺序进行。但如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，则第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变化，这些阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。

3．2  投资机会选择与决策分析

    投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。
    3．2．1  投资机会选择
    所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
在机会寻找过 程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性。在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
    3．2．2  决策分析
  投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。
前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。
应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
例题：
1．我们通常说的“看地”，属于房地产开发地（  ）阶段。
A投资机会选择与决策分析    B前期工作
C建设阶段                  D租售阶段
答案：A
2．对项目市场进行研究和定位，以进行目标市场和开发产品定位，属于房地产开发地（  ）阶段。
A投资机会选择与决策分析    B前期工作
C建设阶段                  D租售阶段
答案：A