2．5 政府对房地产市场的干预
2．5．1 政府干预房地产市场的原则
政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。
2．5．1．1 目标的确定性
政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性；政策的后评价则要分析这些目标的实现程度、实际受益者是否与目标受益者相吻合、是否有负面作用等。这些目标通常包括：
(1)使存量房地产资源得到最有效的使用。在任何时候，都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。政府通常更关注新建商品房的人住情况，忽视存。量房地产的空置问题；或对两者的重视程度不匹配。这就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。
(2)保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间。
(3)引导新建项目的位置选择。在选择新建项目位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。
(4)满足特殊群体的需要。
2．5．1．2 政策的连续性与协调性
政策的连续性与协调性，首先要求体现新旧政策的衔接。 其次，还要体现与相关政策的衔接配套。最后，还应体现多元性与系统性的统一。
2．5．1．3 政策的针对性和导向性
政府除了制定宏观的调控政策外，还必须针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策。同时这种政策还要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。
2．5．1．4 政策的公平性和效率
公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有时为了确保基本的公平，要牺牲一定的效率；有时为了保证效率又不得不放弃必要墓?平。如何处理好其相互关系，是政府制定政策的重点和难点??
2．5．2 宏观调控房地产市场的手段
对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。
2．5．2．1 土地供应计划的调控
无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分大。土地作为重要的生产要素，同资金计划、劳动力计划一样，是宏观计划指导的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效尤为直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行角度来看，供求关系是决定市场状况的根本原因，我国土地由政府垄断出让，这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。
科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开的，因为透明的土地供应信息，是避免盲目竞争的重要条件。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。计划的内容包括：年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，上盖建筑物的性质、建筑面积及所需的建造费用，预计的地价款收入。
实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。随着我国城市化进程的加速和经济的快速发展，城市土地使用过程中虽然要尽量控制耕地的减少，但同时存在着如何使农村土地高效率地转化为城市用地的问题。大范围征地是按城市规划开发土地的前提，而且大范围成片开发能取得规模经济效益。在上海浦东新区和深圳等地，由政府统一将规划区土地一次预征完毕，征地费先付一小部分，余款待使用时再付清。这样做的结果，使城市开发建设用地有 了足够的储备。另外，一些大城市也可以结合旧城区改造，来增辟土地储备。
尽量减少用地单位的土地存量，也是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政划拨、占而未用的土地，不但违反土地管理法的规定，造成土地资源浪费，而且还可能干扰房地产市场的运行，政府土地、规划主管部门应逐步按城市规划和法律规定，收回划拨超过两年而未使用的土地。
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