第10讲 经济评价指标计算实例
重点难点：
房地产开发项目财务评价与盈利指标的计算实例，是本章的重点，也是全书的重点，大家对计算公式及应用实例务必熟练掌握。
本章的公式:
Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]
4．成本利润率 RPC=（GDV-TDC）/TDC×100％=DP/TDC×100％
5．投资利润率
投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额/项目总投资X100％
利润总额＝经营收入-经营成本-运营费用-销售税金
销售税金＝营业税+城市维护建设税+教育费附加
项目总投资＝开发建设投资+经营资金
6．资本金利润率
资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额/资本金×100％
7．资本金净利润率
资本金净利润率＝年税后利润总额或年税后平均利润总额/资本金×100％
Pb‘=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
9．现金回报率
现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。
税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后的净现金流量/投资者的初始现金投资
税后现金回报率=税后净现金流量/投资者的初始现金投资。
10．投资回报率
在不考虑物业增值收益时，投资回报率＝(税后现金流量十投资者权益增加值)／权益投资数额
当考虑物业增值收益时，投资回报率＝(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)／权益投资数额
11．每年应计利息＝(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率
Pd=[借款偿还后开始出现盈余期数]-开始借款期数+[上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额]
13．利息备付率
利息备付率=利息前利润/当期应付利息费用
14．偿债备付率
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金
15．资产负债率
资产负债率＝负债合计/资产合计×100％
16．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％
17．速动比率＝（流动资产总额-存货）/流动负债总额×100％
6．3 经济评价指标计算实例
6．3．1 动态盈利能力指标计算实例
[例6-1) 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10％，求该投资项目的财务净现值。
[解]
因为ic＝10％，利用公式NPV＝∑(CI-CO)t(1+ic)-t，则该项目的财务净现值为：
NPV＝－1 000+300×(P／A，10％，5)
＝-1000+300×3.791＝137.24(万元)
解析：本题是利用净现值公式直接求净现值的实例，其中用到了上一章我们讲过的等额序列支付的现值系数公式.
[例6-2]已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12％，求该投资项目的动态投资回收期。
(1)当i1＝20％时，NPVl＝15．47万元
(2)当i2＝20％时，NPV2＝一17．60万元
(3)所以，IRR＝20％+[15．47／(15．47+17．60)]×1％＝20．47％
(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：
Pb＝[累计净现金流量现值开始出现正值期数一1]
×上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值＝(5-1)+189.65/226.97=4．84年
解析:本题中要求求出IRR,一般来说,象本题中经营期限比较短,大家要列出现金流量表来,这样比较清楚的表明了各年的收入支出情况,如果期限较长时,一般说来各年的净现金流量比较有规律,就可以用公式直接计算,用公式计算时,大家最好私下简单列一下,以防在计算中出现错误,比如折现就容易出错.
对于求i1, i2,用内插法时,一般用试算的办法,可以先用目标收益率来试,然后几个点几个点的试,虽然麻烦,但也不至于出错.
【例6-3】某投资者以10 000元／?O的价格购买了一栋建筑面积为27000?O的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0．5％的手续费、0．5％的律师费用和0．3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7．5％、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／?O，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。 出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
[解]
(1)写字楼购买总价：27000?O×l0 000元/?O＝27000万元
(2)写字楼购买过程中的税费：
27000万元×(4％+0．5％+0．5％+0．3％)＝143l万元
(3)投资者投入的资本金：27 000万元×30％+1431万元＝9 531万元
(4)抵押贷款金额：27 000万元×70％＝18 900万元
(5)抵押贷款年还本付息额：
A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18 900×7．5％/[1一(1+7．5％)-15]
＝2 141．13万元
(6)项目投资现金流量表：
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