第三节 房地产市场分析与预测
房地产市场分析与预测，是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分。通过房地产市场分析与预测，开发商就可以达到如下目的：(1)了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向；(2)了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)；(3)了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。
房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行，尤其是在下述四种情况下，市场分析与预测工作更为重要：(1)开发商对拟开发的项目没有或很少有相关的经验。(2)开发商拟开发的项目要持续几年的时间，在这段时间内，市场环境可能发生较大的变化。(3)开发商拟进入一个特殊的市场，该市场上没有前人的经验可资借鉴。
一、房地产市场分析的步骤
无论是房地产的开发投资还是置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析与预测的过程。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
房地产市场分析依所服务的对象不同，所需收集的信息的范围和内容也有所差别。一般说来，要遵循以下步骤：
1．确定分析目的。即该分析是为投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、为场地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务。
2．确立分析目标。主要决定该项分析的范围及所需解决的主要问题。
3．选择分析方法。主要确定该项分析所需数据的类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择。
4．估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期值。
5．数据收集、数据处理和数据分析。
6．市场分析的结论与建议。
二、房地产市场分析的内容
(一)宏观因素分析
房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。
投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。
地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。
(二)市场状况分析
房地产市场状况分析，是介于宏观和微观之间的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：
1．各类物业的供求关系、空置率、成交量、市场吸纳能力和速度。
2．土地批租数量和用途分布，已批租和待批租土地的面积、用途和可建建筑面积，单宗土地出让转让信息，包括土地使用权的受让方、坐落位置、用途、四至范围、占地面积、建筑面积、土地价格、
土地使用年限、开发建设总投资、土地利用要求、土地使用费标准、项目投资情况和成交日期等。
3．房地产销售价格和租金水平，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用、房地产开发经营过程中的税费。
4．已建成投入使用的主要竞争性项目。包括用途、项目名称、位置、投入使用日期、建筑面积、入住率和月租金、售价和大型商场的营业面积和营业额等。
5．竞争性物业发展状况。包括：政府规划中的房地产开发项目用地的用途、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和预计开工建设日期等；规划建设中的主要房地产开发项目的用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目的用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。
6．各类房地产投资收益率和房地产开发利润率。
7．项目用地附近地区土地利用现状，总体规划和专业规划包括市政设施发展规划(道路交通、电力、供热、煤气、供水、雨污水排放、电信等)、公共配套设施(学校、幼儿园、医院、文体设施等)规划、大型公共建筑(商场、办公楼等)发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况。
8．市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住地或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。
(三)相关因素分析
当总体背景情况确定后，投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。从房地产开发的角度来看，
市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区的房地产市场状况的分析。应该注意的是，由于不同类型和规模的房地产开发项目所面对的市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。
如果是住宅开发项目，那么市场分析将包括与房地产代理机构、物业管理人员特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。
对于拟开发的工业或仓储项目，首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源问题。同时还要考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。
商业购物中心开发项目是一种比较特殊的形式。在分析中，往往要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。
兴建写字楼项目，首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
但不论是什么类型的房地产开发项目，都需要就以下问题进行详细的分析：项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系；项目用地工程地质资料；附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标，如控制高度、容积率、用途、绿地率、建筑覆盖率、内外交通组织、建筑防火、停车场车位数等；针对未来用户的需求信息；同类竞争性开发项目的信息，政府对此开发项目的态度；项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力；针对项目的成本、价格、租金、空置率、市场吸纳能力分析；金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。
[案例5?D1]某房地产市场分析报告大纲
I．摘要
A．市场分析的目的
B．分析方法、主要假设条件和风险因素
C建议----做／放弃／推迟／改进以后可以做
Ⅱ．概述
A．国家或整体社会经济状况和主要的增长领域(确认有吸引力的物业投资类型一一可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置)
B．地区经济概况(可与国家进行对比分析)
C．城市经济状况(与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品)
D．市场环境与场地分析(市场区域的划分、土地面积、土地利用情况，场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况)
Ⅲ．需求分析
A．需求预测(详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求)
a．就业分析
b．人口和家庭分析
c．收入分析
B．吸纳率分析(就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量)
a．市场吸纳和空置的现状与趋势
b．预估市场吸纳计划(相应时间周期内的需求)
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