Ⅳ．供给分析
A．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
a．相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等
b．估计短期的新增供给数量
B．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
C．分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异
V．竞争分析
A．列出与竞争有关的项目功能和特点(价格、质量、设计型式、功能、装修标准)
a．描述已建成或正在建设中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)
b．描述计划建设中的竞争性项目
B．市场细分，明确拟建项目的目标使用者
a．目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性)
b．了解每一细分市场下使用者的愿望和需要
c．按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色
Ⅵ．市场占有率分析
A．基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总量、吸纳量和吸纳速度以及拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目的市场竞争优势
a．估计项目的市场占有率
b．在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率
c．简述主要的市场特征
B．市场分析结果(市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期)
a．在一定时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量
b．有利于增加市场占有率的建议
三、房地产市场分析中的信息类型
影响房地产投资的信息或房地产投资过程中与市场分析相关的信息主要分为三个大的类型。一是与整个宏观市场相关的经济、人文信息，这些信息对于房地产投资者的影响虽然是间接的。但对投资者选择投资方向、确定投资的宏观区位有着重大的影响；二是房地产市场运作过程中产生的直接信息，这些信息对于投资者确定房地产投资的类型、选择具体区位和进入市场的时机，对于政府把握房地产市场状态、实施房地产市场的宏观管理起着重要作用；三是与投资项目直接相关的信息，它影响着投资者的具体投咨决策。
从市场分析的角度出发，通常将房地产市场信息分为需求信息、供给信息、交易信息和其他信息。还应该指出的是，依据所分析的物业类型不同，房地产市场分析对信息的要求也有所变化。
例如居住物业市场更需要人口、家庭方面的信息，而写字楼市场则更注重就业率、就业人口职业分布等方面的。
1．房地产需求方面的信息。包括宏观经济信息(GNP及其增长率、通货膨胀率等)、房地产使用者信息(人口、失业率、家庭规模、家庭收入、公司数量与规模、对房屋使用功能需求的潮流与趋势等)和使用中的房地产数量和空置量信息。
2．房地产供给方面的信息。包括现有房地产数量(存量)、使用中建筑物的物理状况、房地产开发成本及成本指数、新开发房地产面积(计划、新开工、在施工、竣工)、拆除或改变用途数量、可供开发的土地资源及规划要求等方面的信息、各种类型用地出让或转让的数量、楼面地价和单位地面价等。
3．房地产市场交易方面的信息。包括租金及租金指数(含平均租期、租金折扣等)、销售价格及价格指数(包括土地价格和物业价格)、房地产投资收益率和资本化率、分类物业的市场成交量、市场吸纳周期与吸纳率。
4．其他信息。包括政策信息、金融信息(信贷政策、信贷规模、利率水平等)和房地产税收等方面的信息。
四、房地产市场分析的基本方法
(一)市场数据的收集
市场数据的收集是房地产市场分析的开始。市场分析中经常涉及到的原始数据包括企业内部和外部两个来源。企业内部数据指企业从事房地产经营过程中所产生的信息，主要包括会计报表与财务报告、销售业绩报告、顾客反馈意见等方面所记载的数据，是市场分析的基本信息，市场分析人员应充分利用这些内部信息。外部数据主要包括加工信息和通过市场分析人员的市场调查所获得的原始信息。加工信息的来源包括政府统计和房地产主管部门发布的统计资料、学会或商会组织提供的报告、报刊、企业或非盈利机构的年度报告、计算机网络信息以及咨询机构的市场研究报告等；原始信息则需要由市场分析人员根据市场分析的目的，通过专家访谈、座谈会、问卷调查、电话访问、现场查勘等方式自行调查收集。
(二)对原始数据的加工分析
列表分析。在进行市场分析时，经常要借助于表格的形式进行，对分类房地产市场的供求状况和价格水平进行简明扼要的介绍。表5?D1～表5?D3分别给出了土地市场分析、写字楼(或其他物业)市场分析和竞争性开发项目分析用表。通过对某一时间点或某一时间段的房地产市场信息进行必要的编辑处理，并以表格形式反映出来，也可以初步地判断市场状态和发展趋势。
运用数理统计方法进行分析。运用统计学上的基本分析方法，通过计算所收集到的原始数据的频率分布、均值与百分比、相关分析指标、多变量分析指标、假设检验结果等，判断所收集的原始数据的质量及其所反映的内在规律。
利用图形进行分析。利用图形进行市场分析最大的优点是直观、通俗、易懂。利用有关市场数据，通过计算机绘图软件绘制出二维或三维直方图、饼图、折线或曲线图等，可以给我们把握市场状态和分析未来市场变化趋势以极大的帮助。在绘制这些图的过程中，还可以使用计算机软件中的统计分析和回归分析模型、移动平均或指数平滑等预测模型等，绘制出能更好地反映市场状况的各种直观图形。
(三)加工信息在市场分析中的应用
从目前我国房地产市场分析的发展水平来看，回归分析模型等数理统计模型是目前普遍使用的模型，地理信息系统、航空遥感技术、计算机辅助设计技术、SPSS、数量经济学模型、技术经济评价模型等在房地产市场数据分析中的应用还处在试用研究阶段。房地产市场趋势预测模型、市场决策支持系统、房地产市场周期估计与分析模型、市场吸纳力分析模型等尚有待研究开发。但是中国房地产市场上已经出现了中房指数、国房指数(国家统计局和原国家发展计划委员会联合发布)、上房50指数等加工信息。市场分析人员在进行市场分析与预测工作时，可充分利用这些加工信息。
五、房地产市场预测
房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查分析所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预测的方法包括定性预测和定量预测两类方法。
1． 定性预测
定性预测主要依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。定性预测系统地规定了必须遵循的步骤，以便这些预测方法可以重复使用，并可对不同的预测对象给出适当的预测范围。由于目前我国房地产市场上缺乏客观数据，因此定性预测在房地产市场策划中就显得非常重要，尤其是对市场的中长期预测。
2．定量预测
定量预测的基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据，从中鉴别出其发展的基本模式，并假定其不变，由此建立数学模型，用以定量描述预测对象未来的状态或发展趋势。如普通商品住宅需求数量、写字楼售价或租金上涨率等。定量预测主要用于短期和中期预测，往往要借助于数学模型和现代计算工具。
| 房地产估价师课程辅导方案 |
精讲班 |
报名 |
| 主讲 |
课时 |
试听 |
《房地产基本制度与政策》
(本辅导包含了基本政策和相关知识两门课程) |
黑敬祥 |
66
视频 |
试
听 |
 |
| 《房地产开发经营与管理》 |
史贵镇 |
各40
视频 |
试
听 |
|
| 《房地产估价理论与方法》 |
李文华 |
试
听 |
|
| 《房地产估价案例与分析》 |
史贵镇 |
试
听 |
|
经营与管理