房地产估价师考试辅导：第十九讲-制度与政策-百分百考试网

第三节  拍  卖  实  务
    所谓拍卖实务指拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称。按照国际拍卖惯例及我国《拍卖法》的要求及企业的拍卖实践，拍卖实务主要包括五个紧密相联的环节，即拍卖委托、拍卖公告与展示、拍卖会的策划与组织、拍卖结算与标的交割、拍卖资料的收集与保管。
    一、拍卖委托
    拍卖委托是指委托人向拍卖人提起拍卖的最初阶段。
    1 、委托人分类
    根据委托人的定义，委托人主要有三种。(1)公民。(2)法人。(3)其他组织。指不具有法人条件，但又能独立作为民事权利主体进行民事活动的组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。
    2 、委托拍卖方式及程序
    委托拍卖方式是由于委托人性质不同而出现的具体委托种类。
    (1)任意委托拍卖方式及程序
  任意拍卖是一种委托人依据自己的意愿提起的拍卖。这种委托拍卖程序简单，委托人可根据拍卖企业按照《拍卖法》等法律、法规制定的《拍卖规则》，通过与拍卖人签署《委托拍卖合同书》的方式，确立双方在本次拍卖活动中的责任、权利和义务。
    任意委托拍卖的程序一般包括四个步骤：1)委托人拍卖意向。2)寻找拍卖人。3)双方当事人洽谈。4)签订委托拍卖合同。
    (2)法定委托拍卖方式及程序
    法定委托拍卖方式是指依据国家法律和政策规定而提起的拍卖。
    法定委托拍卖程序如下：1)发出委托拍卖函。2)拍卖人接受委托。3)签订委托拍卖合同。
    3 、委托拍卖合同
    委托拍卖合同的签订，一方面标志着拍卖委托阶段的结束，另一方面是委托人与拍卖人双方法律关系的确立。
    (1)委托拍卖合同的内容
    委托拍卖合同的内容是指据以确定委托人、拍卖人权利、义务的合同条款。委托拍卖合同的内容主要条款有9条：1)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所；2)拍卖标的的名称、规格、数量、质量；3)委托人提出的保留价；4)拍卖的时间、地点；5)拍卖标的交付或者转移的时间、方式；6)佣金及其支付的方式、期限；7)价款的支付方式、期限；8)违约责任；9)双方约定的其他事项。
    (2)委托拍卖合同的洽谈
    1)保留价的商谈。确定保留价时，一方面要考虑拍卖标的的市场价格。二是应低于目前市场上的交易价，这样有利于形成竞争，提高拍卖的成交率。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价；也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。
    2)佣金比例及支付方式洽谈。
    (A)收取佣金是一种法定行为。
    (B)佣金比例。根据《拍卖法》规定，对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5％的佣金。收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。
    (C)佣金支付方式及期限。委托人佣金支付一般有两种方式：(a)前期支付法。指委托拍卖合同签订后就支付全部佣金或部分佣金。(b)扣除法。即拍卖成交买受人支付价款后，按照约定比例在成交价款中将佣金扣除，余款支付给委托人。
    3)成交价款支付方式及期限洽谈。委托拍卖合同中，应当载明拍卖标的价款支付方式和期限，以保护委托人的权利，防止发生经济纠纷。
  4)拍卖标的的交付或者转移的时间和方式洽谈。
例题：拍卖委托中，根据委托人的定义，委托人主要有(   )三种。
       A、公民    B、直接委托     C．法人     D．其他组织
答案：ACD
    二、拍卖公告与展示
    拍卖公告与展示是一种法定行为，是举行拍卖会之前的一个重要环节，也是拍卖企业进行招商、寻找竞买人的重要途径之一。
    1 、拍卖公告及发布
    拍卖公告，是指拍卖企业通过媒介向社会公众通告有关拍卖必要事项的一种文书形式。
    (1)拍卖公告发布的时间
    《拍卖法》规定，拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告，这是对发布拍卖公告时间的规定。
(2)拍卖公告发布媒介
    发布拍卖公告，还须注意发布媒介的选择。一般以地方主要报纸为首选媒体。根据目前的规定，拍卖法人股必须在国家证监会指定的3家证券类媒体之一上发布公告。
其他媒介主要指广播电台、电视台等。
    2 、拍卖公告的内容
    拍卖公告的内容指应该向公众告知的必要事项。拍卖公告应当载明如下事项：①拍卖的时间、地点；②拍卖标的；③拍卖标的的展示时间、地点；④参与竞买应当办理的手续；⑤需要公告的其他事项。
    其中参与竞买人应办理的手续包括提供相关身份证明材料，填写登记书，并缴纳规定的保证金等。
    需要公告的其他事项，通常有以下几个方面：①竞买人限制条件，如国有企业资产拍卖中的定向拍卖，竞买人只能是企业职工；②商品的限制流通，如有的字@不办理处境手续，香烟拍卖中只能是有烟草经营权的才能参与竞买；③拍卖标的有
  保留价的可以公告有保留价等。总之，针对具体标的，应该说明的限制条件，在拍卖公告中均应予公告，以体现拍卖的公开性。
    3 、拍品展示
    (1)拍品展示及其展示方式
    《拍卖法》第四十八条规定：“拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。”拍品展示的方式主要有：
    1)固定展示。这种展示模式主要适合于艺术品和可以移动的小件物品。
    2)巡回展示。即为了扩大拍品宣传，在更大范围内寻找竞买人。
    3)资料展示。对于无形资产、不动产及其他财产权利，应当编制详细的说明资料，并提供证明产权关系的原始资料，供竞买人查询，对不动产(土地、房产)拍卖人还应当向竞买人提供现场考察的服务。
    (2)拍卖图录与媒体宣传
    拍品展示有两大功能：一是让竞买人对标的现场观察，辨别真伪；二是宣传促销招商作用。
    但公告和媒体宣传是有区别的，媒体宣传不能代替公告，媒体虽然可以起到扩大招商范围与力度的作用，但按照《拍卖法》公告是不可省略的。
    (3)拍卖资料及查看条件
    《拍卖法》规定，拍卖人在展示拍卖标的的同时，还应当向竞买人提供查看标的的条件及有关资料。
例题：发布拍卖公告，还须注意发布媒介的选择。一般以(   )为首选媒体。
    A、地方次要报纸    B、地方主要报纸     C．国家次要报纸     D．国家主要报纸
答案： B
    三、拍卖的佣金、价款结算与标的交割
    佣金结算与标的物的交割是拍卖的后期工作。
    1 、佣金与价款的结算
    拍卖成交后，买受人除支付成交价款外，还须按照有关约定，向拍卖人支付拍卖佣金。即买受人应付拍卖师落槌价，加约定佣金，再加其他应付的费用。
    2 、拍卖标的的交割
    (1)一般物品交割。实践中有两种情况，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据，以资证明货款两清；如果标的由于某种原因在委托人手中，则由委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人。
  (2)特殊物品交割。特殊物品交割主要指需要办理证照变更、产权过户的标的，如机动车、房地产等。这些标的转移并不意味着其所有权、使用权自然也转移到买受人，只有办理了有关的证照变更、产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的所有权、使用权。
例题（判断）：1、佣金结算与标的物的交割是拍卖的后期工作。（  ）
答案：对
2、拍卖成交后，买受人不向拍卖人支付拍卖佣金。 (    )
答案：错

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