模拟试题二

一、             问答题（共3题，每题10分）

（一）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价的目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？

（二）某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该公司应收集哪些资料？

（三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场一至四层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；五至六层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

二、单项选择题（共2大题，5小题，每小题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。）

（一）1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000平方米，建筑面积50000平方米。合同决定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积3：7比例分房。其中甲分得的部分为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅还需交纳土地使用权出让金，每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最近拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问：

1，该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为（　　）

A， 已完工程的建筑费3000万元＋已交的土地使用权出让金1400万元

B， 已完工程的建筑费3000万元＋已交的土地使用权出让金1400万元＋需补交的土地使用权出让金1500万元

C， 在建工程建筑物市场价值＋土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元

D，在建工程建筑物市场价值＋土地市场价值7500万元

２，该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为（　　）

Ａ，在建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元）×30％

Ｂ，在建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－其中的土地使用权出让金部分）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值

Ｃ，建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值

Ｄ，以上三种判断都不对

（二）某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460平方米。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600平方米，该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外资成立合作企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。

１，能否改建的最终批准权在于（　　）

Ａ，政府房地产管理部门　　　　　　　　　　　　Ｂ，政府规划管理部门

Ｃ，政府土地管理部门　　　　　　　　　　　　　Ｄ，上级总公司

２，评估时依据的建筑面积应为（　　　）

Ａ，460平方米　　　　　　　　　　　　　　　Ｂ，600平方米

Ｃ，1000平方米　　　　　　　　　　　　　　Ｄ，以上三个面积都不对

３，该公司委托评估应选择（　　　）

Ａ，房地产管理部门　　　　　　　　　　　　　　Ｂ，资产管理部门

Ｃ，有资格的房地产估价公司　　　　　　　　　　Ｄ，验资公司

三、             指错题　（下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指出其中的１３处。将错误的内容写在答题纸处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不给分。每指明一处错误得３分，本题全对的得４０分。）

置业公司房地产估价结果报告

一，委托人

××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号

二，房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号

三，估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得该工厂的房地产。该房地产位于×××，住所：××市××路××号，四至周围××××，总占地面积12000平方米，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前下在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四，估价目的

为抵押贷款提供依据

五，估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年６月30日

六，价值定义（略）

七，估价依据（略）

八，估价原则（略）