《房地产估价理论与方法》模拟题二-理论与方法-百分百考试网

31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（    ）
A. 700000元
B. 695554元
C. 777268元
D. 800500元
答案：C
解析：租赁期限内的年净收益=200*180*（1-30%）*12=302400元
租赁期限外的年净收益=200*200*（1-30%）*12=336000元
V=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元
32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为(    )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
答案：D
解析:  根据教材111页直接比较公式，100/（）=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。
33、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑
    物的成新率为(    )％。
A．76    B．80    C．81    D．84
答案：C
解析:求成新率的公式：1-（1-残值率） X  （有效经过年数 / 建筑物的经济寿命），即,1-(1-5%) X  8/ (8 +32)=0.81。
34．在成本法求取折旧中，采用（   ）更符合实际情况
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
答案：A
解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。
35．(    )是随着时间的推移而减少的。
    A.原始价值    B．账面价值
C.市场价值    D．投资价值
答案：B
解析：  原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。

二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1. 房地产价格形成条件有（   ）。

A、房地产的需要
B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求
D、房地产的相对稀缺性
答案：BCD
解析：见教材。


2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（   ）等。

A、土地生熟程度
B、土地使用权年限
C、土地使用者
D、土地利用条件
答案：ABD
解析：见教材。土地使用者与基准地价无关。



3. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（   ）的健全与否。

A、路线价
B、深度百分率
C、宗地形状
D、临街状态
答案：AB
解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。

4. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（   ）。

A、法律上允许
B、程序上合理
C、技术上可能
D、经济上可行
答案：ACD
解析：见教材。


5. 假设开发法中预期开发后的楼价可用（   ）求取。

A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、购买年法
答案：ABD
解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

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