2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷

　　一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

　　1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ 　）业务。
　　A．传统价值评估
　　B．价值分配
　　C．相关经济损失评估
　　D．价值减损评估

　　2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ 　）。
　　A．最高最佳使用原则
　　B．合法原则
　　C．替代原则
　　D．谨慎原则

　　3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因（ 　）的需要。
　　A．房地产作价入股
　　B．法院强制拍卖
　　C．房地产税收
　　D．房地产征收补偿

　　4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（ 　）万元。
　　A．-40
　　B．400
　　C．1800
　　D．3600

　　5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（ 　）元/�O
　　A．98
　　B．102
　　C．108
　　D．116

　　6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100�O的住宅，单价为5000元/�O。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（ 　）元。
　　A．4296.96
　　B．5560.86
　　C．5839.91
　　D．30838.91

　　7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ 　）的结合体。
　　A．实体、权益、区位
　　B．实物、权益、区位
　　C．实物、权利、位置
　　D．实体、权益、位置

　　8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/�O，出租的年末总收益为500元/�O，管理费用等其他支出为100元/�O。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ 　）元/�O。
　　A．4395
　　B．4486
　　C．4636
　　D．4850

　　9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ 　）万元。
　　A．370
　　B．385
　　C．420
　　D．550

　　10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
　　（1）要求在成交日期一次性付清；
　　（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；
　　（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；
　　（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
　　上述情况中，存在名义价格的是（ 　）。
　　A．第（1）、（3）种情况
　　B．第（3）、（4）、（5）种情况
　　C．第（23、（4）种情况
　　D．第（2）、（4）、（5）种情况

　　11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ 　）。
　　A．上涨
　　B．下跌
　　C．保持相对稳定
　　D．先涨后跌

　　12、评估某套建筑面积为120�O 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ 　）。

　　A．甲
　　B．乙
　　C．丙　　　　　　
　　D．丁

　　13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ 　）。
　　A．区位因素
　　B．社会因素
　　C．实物因素　　　　　　
　　D．权益因素

　　14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ 　）。
　　A．配套设施建设的限制
　　B．房地产使用管制
　　C．房地产权利的设立和行使限制　　　
　　D．房地产相邻关系的限制

　　15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ 　）。
　　A．收益递增递减原理
　　B．均衡原理
　　C．替代原理　　　　　　  　
　　D．适合原理

　　16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ 　）。
　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ 　）的收益估计值。
　　A．较高
　　B．较低
　　C．最高　　　　　　
　　D．居中

　　18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/�O，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ 　）元/�O。
　　A．3673.20
　　B．3673.68
　　C．3790.43
　　D．3790.93

　　19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ 　）万元。
　　A．40
　　B．48
　　C．50
　　D．60

　　20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ 　）元人民币/�O。（1平方英尺=0.0929 �O）
　　A．17484
　　B．19020
　　C．19754
　　D．20539

　　21、某宗熟地的原生地取得费为540元/�O，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/�O和60元/�O，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ 　）元/�O。
　　A．55.20
　　B．103.22
　　C．109.63
　　D．114.82

　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120�O，单位建筑面积的重置价格为600元/�O，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ 　）。
　　A．16%
　　B．42%
　　C．58%
　　D．84%

　　23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500�O,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/�O。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ 　）万元。（建筑物报酬率为10%）
　　A．11.80
　　B．16.07
　　C．23.57
　　D．31.07

　　24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ 　）万元。
　　A．95.40
　　B．97.87
　　C．98.55
　　D．99.33

　　25、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ 　）万元
　　A．0.50
　　B．5.63
　　C．6.25
　　D．28.14

　　26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ 　）。
　　A．8.8%
　　B．10%
　　C．18%
　　D．18.6%

　　27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/�O，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000�O，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ 　）万元。
　　A．690.40
　　B．8284.79
　　C．8720.83
　　D．9746.81

　　28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（ 　）。

　　29、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/�O、4887元/�O、5037元/�O、5192元/�O。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（ 　）元/�O。
　　A．5362
　　B．5374
　　C．5532
　　D．5702

　　30、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ 　）万元。（采用四三二一法则）

　　A．150.8
　　B．160.8
　　C．170.8
　　D．180.8

　　31、下列估价公式中，错误的是（ 　）。
　　A．土地价格=房地价格-建筑物价格
　　B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
　　C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
　　D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

　　32、某工业用地的土地面积为10 000�O，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/�O。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/�O，则因规划调整所需的补地价为（ 　）万元
　　A．500
　　B．1000
　　C．2250
　　D．3000

　　33、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ 　）。
　　A．估价对性
　　B．估价目的
　　C．估价时点
　　D．价值类型

　　34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（ 　）。
　　A．2008年9月20日
　　B．2008年9月23日
　　C．2008年9月26日
　　D．2008年9月27日

　　35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ 　）。
　　A．谨慎价值
　　B．市场价值
　　C．快速变现价值
　　D．投资价值

　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

　　1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ 　）。
　　A．应做到诚实正直、公正执业
　　B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
　　C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
　　D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
　　E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

　　2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ 　）。
　　A．土地
　　B．建筑物
　　C．装饰装修
　　D．动产
　　E．特许经营权

　　3、下列属于成本租金构成的内容有（ 　）。
　　A．折旧费
　　B．维修费
　　C．管理费
　　D．保险费
　　E．房产税

　　4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ 　）。
　　A．抵押价值
　　B．市场价值
　　C．计税价值
　　D．投资价值
　　E．在用价值

　　5、影响房地产价值的权益因素包括（ 　）。
　　A．房地产权利设立和行使的限制
　　B．房地产区位的限制
　　C．房地产使用管制
　　D．房地产通风采光的限制
　　E．房地产相邻关系的限制

　　6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ 　）。
　　A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致
　　B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
　　C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
　　D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准
　　E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%

　　7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ 　）。
　　A．估价委托书
　　B．估价委托合同
　　C．估价对象权属证明
　　D．估价报告内部审核表
　　E．估价师注册证书复印件

　　8、下列房地产状况中属于区位状况的有（ 　）。
　　A．位置
　　B．房地产规模
　　C．环境景观
　　D．外部基础设施完备程度
　　E．朝向、楼层

　　9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（ 　）。
　　A．单位比较法
　　B．市场提取法
　　C．分解法
　　D．工料测量法
　　E．指数调整法

　　10、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ 　）。
　　A．电费
　　B．物业管理费
　　C．水费
　　D．供暖费
　　E．房地产税

　　11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ 　）。
　　A．土地取得成本
　　B．续建管理费用
　　C．续建投资利息
　　D．续建完成后房地产销售费用
　　E．取得在建工程的税费

　　12、长期趋势法的作用主要有（ 　）。
　　A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等
　　B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
　　C．用于成本法计算重置价格
　　D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
　　E．用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏

　　13、城镇基准地价的内涵包括其对应的（ 　）。
　　A．容积率
　　B．土地使用税
　　C．土地开发程度
　　D．土地使用期限
　　E．征地补偿费

　　14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（ 　）。
　　A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%
　　B．按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
　　C．按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
　　D．按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
　　E．按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

　　15、房地产估价程序的作用包括（ 　）。
　　A．规范估价行为
　　B．节省估价工作
　　C．保障估价质量
　　D．提高估价效率
　　E．规避估价监管

　　三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
　　1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ 　）
　　2、任何一个估价项目都有估价目的。（ 　）
　　3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ 　）
　　4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（ 　）
　　5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（ 　）
　　6、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ 　）
　　7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ 　）
　　8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（ 　）
　　9、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。（ 　）
　　10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（ 　）
　　11、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（ 　）
　　12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ 　）
　　13、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/�O、3700元/�O、3950元/�O、4250元/�O、4550元/�O，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/�O。（ 　）
　　14、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ 　）
　　15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ 　）

　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）

　　1、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000�O的面积，
　　约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/�O，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。（8分）

　　2、某宗拟出让的熟地面积为10000�O，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/�O，专业费用为建筑安装工程费的6%.
　　管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/�O。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/�O；精装修公寓售价为10000元/�O。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/�O；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）