答案：

第1题试题答案：A 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆考点16：物权的概念及分类； 物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 我国民法体系中上规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。 按照一定的标准，可对物权做如下分类： 1．自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 2．动产物权和不动产物权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如质权。凡以不动产为标的的物权为不动产物权，如抵押权。 3．主物权和从物权。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。 4．所有权和限制物权。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。

第2题试题答案：C 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆☆☆考点22：我国房地产领域的法律、法规和规章； 目前，我国房地产的法律法规体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范等构成。 其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布，1995年1月1日起实施。）、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订，1999年1月1日起实施。）、《中华人民共和国城市规划法》（1989年颁布，1990年4月1日起实施。）。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。 房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。 房地产的部门规章主要有：《城市房屋拆迁单位管理规定》、《房地产开发企业资质管理规定》、《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《房产测绘管理办法城市房地产权属档案管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市廉价住房管理办法》等。 此外，还有《房地产经纪人员资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《房地产估价师执业资格考试暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《关于房地产中介服务收费的通知》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等项技术法规。

第3题试题答案：C 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆☆考点12：代理权和代理行为； 根据有关法律的规定，代理权可以通过以下方式取得： 1．因授权而取得代理权； 2．因指定而发生； 3．因法律规定而发生。 民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 代理人在行使代理权时应遵循以下2项原则： 1．代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。 2．代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为： (1)自己代理。 (2)双方代理。 (3)与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。 (4)超越代理权限进行代理活动。 (5)利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。

第4题试题答案：C 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆☆考点21：物权与债权的区别； 物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。 除此外，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示方法。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。 第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。 第四，在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和基本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是合同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。 第五，物权和债权的保护方法不同。

第5题试题答案：B 知识点：第二章 建设用地制度与政策 ☆☆☆☆考点8：征用集体土地补偿的范围和标准； 根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的补偿费 1．土地补偿费和标准 土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为： (1)征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 (2)征用其他土地的补偿费标准由少、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。 2．安置补助费 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。 3．地上附着物和青苗补偿费等 城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼糖。 4．临时用地补偿 经批准的临时用地，同农村集体经济签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征用该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。 5．合理使用土地补偿费、安置补助费

第6题试题答案：D 知识点：第二章 建设用地制度与政策 ☆☆考点16：土地使用权出让合同的类别； 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 土地使用权出让合同有三类： 1．成片土地使用权出让合同。 2．项目用地（宗地）土地使用权出让合同。 3．划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。

第7题试题答案：B 知识点：第二章 建设用地制度与政策 ☆☆考点18：土地使用权出让合同的履行； 1．用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过开工满一年未动工的，按地价款的20%以下征收土地闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发书迟延的除外。 2．用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

第8题试题答案：C 知识点：第二章 建设用地制度与政策 ☆☆☆☆考点1：中国现行土地所有制的主要内容； 1．全部土地都为社会主义公有制。 2．土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。 3．土地的全民所有制采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被简称为国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。 4．土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：(1)村农民集体；(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；(3)乡（镇）农民集体。 5．城市市区的土地全部属于国家所有。市里所说的城市不包括城市郊区。 6．农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 7．建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。 国家实行土地登记制度。 国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 国家实行保护耕地的制度。

第9题试题答案：B

第10题试题答案：C 知识点：第二章 建设用地制度与政策 ☆☆☆考点9：征用集体土地的工作程序； 征用集体土地的工作程序是： 1．申请用地。 建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地， 2．受理申请并审查有关文件。 县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明，经同级人民政府审核财政部后报上一级土地管理部门审查 3．审批用地。 4．征地实施。 经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施。 征地公告的内容包括：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人口安置办法和办理补偿的期限等。 5．签发用地证书。 6．征地批准后的实施管理。 7．颁发土地使用证。 8．建立征用土地档案。

第11题试题答案：C 知识点：第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策 ☆☆考点1：房屋拆迁的概念； 房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物。并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。

第12题试题答案：B 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点32：建设监理工作的“三控”、“两管”、“一协调”的主要内容； 监理的基本方法就是控制，基本工作就是“三控”、“两管”、“一协调”。 “三控” 是： 工程进度控制---是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、施工前准备各阶段）的进度控制。控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。 工程质量控制---监理工程师组织参加施工的承包商，按合同标准进行建设，并对形成质量的诸因素进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程。 工程投资控制---不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。 “两管” 是： 合同管理---建设项目监理的合同贯穿于合同的签订、履行、变更或终止等活动的全过程。 信息管理---监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。 “一协调”是：指全面地组织协调（协调的范围分为内部的协调和外部的协调）。

第13题试题答案：A 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点38：施工许可制度的发布； 为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，建设部于2001年6月重新发布了《建筑工程施工许可管理办法》。

第14题试题答案：B 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点3：城市规划管理的概念； 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制。 城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。1989年12月全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市规划法》，标志着我国城市规划走上了法制轨道。

第15题试题答案：C 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点2：城市规划区的概念； 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

第16题试题答案：C 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9：城市规划的审批； 城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。 城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。 单独编制的城市人防建设规划，直辖市要报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的省会城市，要经省、自治区人民政府和大军区人民防空和会审查同意后，报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的非省会城市及二人防重点城市需报省、自治区人民政府审批，并报国家人民防空委员会和建设部备案；三类人防重点城市报市人民政府审批，并报省、自治区人民防空办公室、建委（建设厅）备案。 单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其整体规划的城市，报建设部、国家文物局审批；其他国家级历史文化名城的保持规划报省、自治区人民政府审批，报建设部、国家文物局备案；省、自治区、直辖市级历史文化名城的保护规划由省、自治区、直辖市人民政府审批。

第17题试题答案：C 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点30：建设监理制度； 建设工程项目管理简称建设监理（国外统称工程咨询），是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。 建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理，即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。 实施建设监理是有条件的。其必要条件是须有建设工程，有人委托；充分条件是具有监理组织机构、监理人才、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。

第18题试题答案：D 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点46：房屋建筑工程质量保修责任； 第一．房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。 第二．发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 第三．保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 第四．施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 第五．保修费由质量缺陷的责任方承担。 第六．在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。

第19题试题答案：B 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点47：建设工程竣工验收的程序； 1．工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。 2．建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。 3．建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 4．建设单位组织工程竣工验收。

第20题试题答案：B 知识点：第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆☆考点13：项目手册制度； 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。政府行业管理部门的监控主要包括是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设，预售款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等内容。 《房地产开发项目手册》是一种制度性、常规性的监控措施。

第21题试题答案：B 知识点：第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆考点12：竣工验收制度； 《开发经营条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当按照下列要求进行综合验收： 1．城市规划和设计条件的落实情况； 2．城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； 3．单项工程和工程质量验收情况； 4．拆迁安置方案的落实情况； 5．物业管理的落实情况。

第22题试题答案：D 知识点：第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆考点10：房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任的原因； 房地产开发企业作为房地产项目建设和销售的主体，是整个活动的组织者。尽管在建设环节许多工作都由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调。 此外，消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量责任，也应由开发企业承担对购房者的责任。

第23题试题答案：A 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点1：房地产交易包括的形式； 《城市房地产管理法》中规定房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁3种形式。 第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点3：房地产交易中的基本制度； 《城市房地产管理法》规定了3项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点4：房地产价格申报制度的主要内容和作用； 《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。” 《转让管理规定》中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。 房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按什么价格缴纳有关税费。只要交易双方按照不低于正常市场价格缴纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。 这样规定，一方面比原来的价格审批制度更符合市场经济规律和国际惯例，另一方面也能有效地防止交易双方瞒报成交价格，保证国家的税费不至于流失。通过对房地产成交价格申报的管理，既能使房地产价格不至于出现不正常的大起大落，又能防止交易双方为偷漏税费对交易价格作不实的申报。

第24题试题答案：B 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点33：抵押合同； 房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。房地产抵押是一种标的物很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。 抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。 抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。

第25题试题答案：C 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点31：房地产抵押的一般规定； 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物。以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实明示拟接受抵押者。 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效，其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产（包括房屋）为自身债务设定抵押。 抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

第26题试题答案：D 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点29：房屋租金； 房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。 《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。”《租赁管理办法》中规定：“土地收益的上缴办法，应当按财政部《关于国有土地使用权有偿使用征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收缴。”

第27题试题答案：A 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆考点15：以划拨方式取得的土地使用权转让时，不办理出让手续的情况； 《转让管理规定》规定以下几种情况可以不办出让手续： 1．经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于： （1）国家机关和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 2．私有住宅转让后仍用于居住的。 3．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。 4．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。 5．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。 6．根据城市规划土地使用权不宜出让的。 7．县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

第28题试题答案：D 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点1：房地产交易包括的形式； 《城市房地产管理法》中规定房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁3种形式。 第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆考点2：房地产交易管理的概念； 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。

第29题试题答案：C 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆考点13：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让； 划拨土地使用权的转让，按国务院国发[1992]61号文件《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》的规定，须经当地房地产市场管理部门审查批准。原先国家规定划拨土地使用权必须先办理出让手续然后才能转让。对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。

第30题试题答案：B 知识点：第七章 房地产权属登记制度与政策 ☆☆☆考点11：房地产权属登记的程序； 房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行。 1．受理登记申请。 2．权属审核（一般采用“三审定案” 的方法，即采用初审、复审和审批的方法）。 3．公告。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。 4．核准登记、颁发房屋权属证书。

第31题试题答案：C 知识点：第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆☆考点5：房产税； 房产税是《中华人民共和国房产税暂行条例》设定的，以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 1．纳税人 凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 2．课税对象 房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 3．课税依据 （1）对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据计算缴纳。 （2）对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 4．税率 房产税采用比例税率：按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。 5．纳税地点和纳税期限 房产税在房产所在地缴纳，按年计征、分期缴纳。 对符合规定的某些房产，可以免征房产税。

第32题试题答案：C 知识点：第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆☆考点8：耕地占用税； 耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。 1．纳税人 耕地占用税的纳税人，是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。 2．课税对象 征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。 3．税率和适用税额 耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次： （1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元； （2）人均耕地在1至2亩（含2亩）的地区每平方米为1.6元至8元； （3）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元； （4）人均耕地在3亩以上的地区每平方米为1元至5元。 各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。 4．计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。 5．加成征税 根据有关规定，加成征税政策主要有以下三项： （1）经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。 （2）对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征按规定税额2倍以下的耕地占用税。 6．减税、免税 在某些情况下，耕地占用税可以减、免。 农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。 7．纳税环节和纳税期限 纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

第33题试题答案：A 知识点：第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆☆考点5：房产税； 房产税是《中华人民共和国房产税暂行条例》设定的，以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 1．纳税人 凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 2．课税对象 房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 3．课税依据 （1）对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据计算缴纳。 （2）对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 4．税率 房产税采用比例税率：按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。 5．纳税地点和纳税期限 房产税在房产所在地缴纳，按年计征、分期缴纳。 对符合规定的某些房产，可以免征房产税。

第34题试题答案：B 知识点：第九章 住房公积金制度与政策 ☆☆☆考点4：住房公积金管理的基本原则； “住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则。 住房公积金管理委员会决策：是指该委员会作为住房公积金管理的决策机构，对住房公积金管理的有关问题进行管理研究，依法做出决策。 住房公积金管理中心运作：是指各城市依法成立住房公积金管理中心，承担住房公积金的管理运作职责。住房公积金的运作体制是住房公积金管理的关键和中心环节。管理中心是公积金管理委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是运作管理住房公积金的主体。 银行专户存储：是指住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金专用账户，专项存储住房公积金，并委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。 财政监督：是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机制。财政监督是以财政监督为代表的一个完整的监督体系，包括财政监督、审计监督、职工和单位监督、社会监督。此外，还要加强建设行政主管部门的行政监督。其目的是保证住房公积金的安全性和专项使用性，规范住房公积金的管理行为。

第35题试题答案：C 知识点：第九章 住房公积金制度与政策 ☆☆考点9：个人住房公积金的免税； 职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税，超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。

第36题试题答案：B 知识点：第十章 物业管理制度与政策 ☆☆考点22：维修基金的筹集； 维修基金的筹集分以下两种情况： 1．商品房销售 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴纳约定。购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位交缴维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。 2．公有住房出售 公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。 (1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，基金属售房单位所有。 (2)购房者按购房款2%的比例向售房单位交缴维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

第37题试题答案：A 知识点：第十章 物业管理制度与政策 ☆☆考点13：业主大会的召开； 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会章程的规定召开，一般一年召开一次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。 业主大会做出决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出修改业主公约、业主大会章程、选聘或解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第38题试题答案：D 知识点：第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆考点4：合同的订立程序； 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。 1．要约。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定： (1)内容具体明确，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺合同即可成立的各项基本条款； (2)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 2．承诺。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。

第39题试题答案：A 知识点：第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆考点15：对不正当竞争的处罚； 经营者违反《反不正当竞争法》给被侵害人造成损失的，除应当承担赔偿责任外，有下列情形的，行政管理部门可以给予处罚： 1．假冒和仿冒行为。经营者假冒他人的注册商标，擅自使用他人的企业名称或者姓名，伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量做引人误解的虚假表示的，依照《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国产品质量法》的规定处罚。 经营者擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品的，责令停止违法行为，没收违法所得，可以根据情节处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款；情节严重的，可以吊销营业执照；销售伪劣商品，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 2．虚假的宣传行为。经营者利用广告或者其他方法，对商品做引人误解的虚假宣传的，责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。 广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以罚款。 3．侵犯商业秘密行为。责令停止违法行为，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。 4．在帐外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在帐外暗中收受回扣的，以受贿论处。

第40题试题答案：B 知识点：第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆考点24：行政赔偿的范围； 行政赔偿的主体是国家。行政赔偿的时效为2年。我国行政赔偿以实际损害为主，实际损害包括人身自由的损害、生命健康的损害以及财产的损害，尚不包括政治权的损害、精神方面的损害等。 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： 1．侵犯人身权。行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯人身权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： （1）违法拘留或者违法采取限制公民人身自由的行政强制措施的； （2）非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由的； （3）以殴打等暴力行为或者唆使他人以殴打等暴力行为造成公民身体伤害或者死亡的； （4）违法使用武器、警械造成公民身体伤害或者死亡的； （5）造成公民身体伤害或者死亡的其他违法行为。 2．侵犯财产权。行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： （1）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的； （2）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的； （3）违反国家规定征收财物、摊派费用的； （4）造成财产损害的其他违法行为。

第41题试题答案：AD 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆☆考点1：民法的概念； 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。 财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系。 人身关系包括人格权关系（如姓名、名称、名誉等）和身份权关系（如收养、监护等）。

第42题试题答案：ABCE 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆考点15：承担民事责任的方式； 承担民事责任的方式主要有下列10种： 1．停止侵害。这是指行为人停止其正在实施的侵害行为。 2．排除妨碍。这是指排除对权利人权利行使的不正当妨碍。 3．消除危险。这是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。 4．返还财产。这是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。 5．恢复原状。这是指当财产被不法损害而有恢复原状可能时，应予以恢复。 6．修理、重作、更换。这是指交付的标的物质量不符合规定或约定时，予以修理、重作或更换。 7．赔偿损失。这是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。 8．支付违约金。这是指以要求违约方支付一定量的金钱的方式对违约进行制裁并对违约造成的后果进行补偿。 9．消除影响、恢复名誉。这是指在侵犯他人名誉权等人格权时，采取一定措施恢复他人的名誉。 10．赔礼道歉。这是指加害人向受害人承认错误，表示歉意以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第43题试题答案：ABDE 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆☆☆考点2：民事法律关系的构成； 民事法律关系由主体、客体、内容所构成。 1．民事法律关系的主体 民事法律关系的主体又称民事主体或者民事权利义务的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。这里的“人”包括自然人和法人。在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体。实践中，个体工商户、农村承包经营户、合伙等，也可以参与民事活动而被视为民事主体。一个民事法律关系中至少有两个主体。 2．民事法律关系的客体 民事法律关系的客体是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。在民法上，客体也称为“标的”。如果客体为物，则习惯上称之为“标的物”。 （1）物。民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。民法上的物应满足以下条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在；二是人力可以支配，三是不包括人体本身，即人不能成为法律关系的客体。 （2）行为。它是指为满足他人利益而进行的活动。如提供服务、保管、运输等合同法律关系的客体的行为。 （3）智力成果。它是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。 3．民事法律关系的内容 民事法律关系的内容是指民事主体所享有的权利和应承担的义务。

第44题试题答案：ACD 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆☆考点9：代理的分类； 1．委托代理、法定代理和指定代理 委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。 法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。 指定代理的指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。 2．本代理和复代理 本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系。 复代理是指代理人行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。 3．单独代理和共同代理 单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。 共同代理的指将代理权授予二人以上的代理。 4．民法上的代理和诉讼法上的代理 .

第45题试题答案：ABE 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆☆☆考点19：用益物权； 1．用益物权概述 用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。用益物权具有以下特点： (1)用益物权的标的物是不动产。 (2)用益物权是一种他物权。 (3)用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。 2．用益物权的分类 用益物权包括承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权、典权等。 所谓典权，是指典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。它具有以下特征： (1)典权是不动产物权。 (2)典权是因支付典价而成立的物权。 (3)典权是占有、使用、收益他人不动产的物权。 典权消灭的一般原因包括： (1)回赎 (2)找贴 (3)作绝 (4)别卖 地役是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权具有以下特征： (1)地役权是使用他人土地的权利 (2)地役权是使自己土地便利的权利。 (3)地役权具有从属性和不可分性。

第46题试题答案：BCDE 知识点：第一章 法律基础知识 ☆☆☆☆考点19：用益物权； 1．用益物权概述 用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。用益物权具有以下特点： (1)用益物权的标的物是不动产。 (2)用益物权是一种他物权。 (3)用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。 2．用益物权的分类 用益物权包括承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权、典权等。 所谓典权，是指典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。它具有以下特征： (1)典权是不动产物权。 (2)典权是因支付典价而成立的物权。 (3)典权是占有、使用、收益他人不动产的物权。 典权消灭的一般原因包括： (1)回赎 (2)找贴 (3)作绝 (4)别卖 地役是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权具有以下特征： (1)地役权是使用他人土地的权利 (2)地役权是使自己土地便利的权利。 (3)地役权具有从属性和不可分性。

第47题试题答案：ABE 知识点：第二章 建设用地制度与政策 ☆☆☆☆考点8：征用集体土地补偿的范围和标准； 根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的补偿费 1．土地补偿费和标准 土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为： (1)征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 (2)征用其他土地的补偿费标准由少、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。 2．安置补助费 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。 3．地上附着物和青苗补偿费等 城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼糖。 4．临时用地补偿 经批准的临时用地，同农村集体经济签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征用该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。 5．合理使用土地补偿费、安置补助费 .

第48题试题答案：ACDE 知识点：第二章 建设用地制度与政策 ☆☆☆☆考点8：征用集体土地补偿的范围和标准； 根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的补偿费 1．土地补偿费和标准 土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为： (1)征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 (2)征用其他土地的补偿费标准由少、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。 2．安置补助费 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。 3．地上附着物和青苗补偿费等 城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼糖。 4．临时用地补偿 经批准的临时用地，同农村集体经济签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征用该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。 5．合理使用土地补偿费、安置补助费

第49题试题答案：CDE 知识点：第二章 建设用地制度与政策 ☆☆考点17：土地使用权出让合同的主要内容； 1．合同的正本、副本。主要内容有：签约双方当事人；出让地块的位置、面积、界线等自然情况；地价款数额、定金、支付方式和期限；土地使用期限；动工及开发期限；取得土地使用权的方式及违约责任等。 2．土地使用权出让合同附件。主要内容有：地块四至平面图、界桩定点、土地利用要求、城市建设管理要求、建设要求、建筑面积、限高、绿化率、建筑比例等。 3．补充合同。主要内容有：双方在土地使用权出让格式合同中尚未包括的未尽事宜，合同文本需要变换的事项等。

第50题试题答案：ABCD 知识点：第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策 ☆☆考点12：产权不明确的房屋的概念及补偿、安置方法； 产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。 《拆迁条例》规定：“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。产权不明确的房屋在拆除前，拆迁人应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，并按公证机关规定的程序和要求办理公证。

第51题试题答案：BCD 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点14：建设工程规划管理的主要内容； 主要内容有： 1．建筑管理。 2．道路管理。 3．管线管理。 4．审定设计方案。 5．核发建设工程规划许可证。 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划、尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位的有关责任人员，可能由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 6．放线、验线。 第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点16：立法机构的监督检查； 1．城市人民政府在向上级人民政府报请审批已经编制完成或修改后的城市总体规划前，必须报经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 2．城市人民代表大会或其常务和会有权对城市规划的实施情况进行定期或不定期的检查。城市人民政府有义务在任期内全面检查城市规划的实施情况向同级人民代表大会或其常务委员会提出工作报告。 第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点17：社会监督； 1．城市规划行政主管部门有责任将城市规划实施管理过程中的各个环节予以公开，接受社会对于其执法的监督。 2．城市中一切单位和个人对于违反城市规划的行为和随意侵犯其基本权利的行为，有监督、检举和控告的权利。城市规划行政主管部门应当制定具体办法，保障公民的监督权，并及时对检举和控告涉及的有关违法行为进行查处。 3．城市中一切单位和个人对于城市规划行政主管部门及其工作人员执法过程中的各种违法行为，有监督、检举和控告的权利。各级城市规划行政主管部门有责任制定切实有效的制度，随时听取意见和检举、控告，并对有关违法行为作出公开的处理。

第52题试题答案：ABCD 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点1：城市规划的概念； 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保护城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。

第53题试题答案：BC 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点41：申请领取施工许可证应当具备的条件； 建设单位申请领取施工许可证，应当具备以下条件： 1．已经办理该建筑工程用地批准手续。 2．在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。 3．施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 4．已经确定施工企业（按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效）。 5．满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。 6．有保证工程质量和安全的具体措施。 7．按照规定应该委托监理的工程已经委托监理。 8．建设资金已经落实（建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保）。 9．法律、行政法规规定的其他条件。

第54题试题答案：ABCD 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点4：城市规划的基本内容； 编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。大中城市可以在城市总体规划的基础上编制分区规划。 城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基本设施处理好近期建设与远期发展的关系，指导城市合理发展。城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规模期限一般为5年。 建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。 第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点7：城市规划的编制； 设市城市的总体规划由市人民政府负责组织编制。分区规划、详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。 县人民政府所在地镇的总体规划由县人民政府组织编制。详细规划由县人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。 第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点8：城市规划的审批权限； 1．城市规划实行分级审批制度，城市总体规划纲要，须经城市人民政府审核同意。 2．直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。 3．省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他设市城市的总体规划，报省、自治区人民政府审批。 4．县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批。其中市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划，报所在地市人民政府审批。其他建制镇的总体规划，报县（市）人民政府审批。 5．城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 6．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。 7．城市详细规划。 8．单独编制的城市人防建设规划。 9．单独编制的国家级历史文化名城保护规划。 10．单独编制的其他专业规划，经当地城市规划主管部门综合协调后，报城市人民政府审批。 第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9：城市规划的审批； 城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。 城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。 单独编制的城市人防建设规划，直辖市要报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的省会城市，要经省、自治区人民政府和大军区人民防空和会审查同意后，报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的非省会城市及二人防重点城市需报省、自治区人民政府审批，并报国家人民防空委员会和建设部备案；三类人防重点城市报市人民政府审批，并报省、自治区人民防空办公室、建委（建设厅）备案。 单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其整体规划的城市，报建设部、国家文物局审批；其他国家级历史文化名城的保持规划报省、自治区人民政府审批，报建设部、国家文物局备案；省、自治区、直辖市级历史文化名城的保护规划由省、自治区、直辖市人民政府审批。

第55题试题答案：AD 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点13：建设项目选址管理； 国家对于建设项目，特别是大、中型建设项目，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现的。《城市规划法》规定：“城市规划区内建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有规划行政主管部门的选址意见书。” 1．项目选址意见书的内容。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。 2．建设项目选址意见书审批权限。建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。 县人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书； 地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书； 省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书； 中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书； 国家审批的大中型了限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。

第56题试题答案：ABCD 知识点：第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点29：对建设工程投标的管理； 投标人应当具备承担招标项目的能力，对投标的管理内容主要有： 1．投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。 2．两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。 3．投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。 4．投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公众利益或者他人的合法权益。 5．投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第57题试题答案：ABC 知识点：第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆☆考点9：对不按期开发的房地产项目的处理； 《开发经营条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。 1．出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费； 2．满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 启动是指在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平。 如出现以下情况造成违约和土地闲置，不征收土地闲置费： 1．因不可抗拒力造成开工延期（如：地震、洪涝等自然灾害）。 2．因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。 3．因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的（如发现地下文物）。

第58题试题答案：ACDE 知识点：第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆☆考点9：对不按期开发的房地产项目的处理； 《开发经营条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。 1．出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费； 2．满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 启动是指在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平。 如出现以下情况造成违约和土地闲置，不征收土地闲置费： 1．因不可抗拒力造成开工延期（如：地震、洪涝等自然灾害）。 2．因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。 3．因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的（如发现地下文物）。

第59题试题答案：ABCD 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点10：哪些情形下的房地产不得转让； 1．达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 3．依法收回土地使用权的。 4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 5．权属有争议的。 6．未依法登记领取权属证书的。 7．法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

第60题试题答案：ABC 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆考点2：房地产交易管理的概念； 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。

第61题试题答案：CE 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9：房地产转让的分类； 1．根据转让的对象，可以分为：地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。地面上无建筑物的转让又称为土地使用权转让。 2．根据土地使用权的获得方式，可以分为：出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让。 3．根据转让的方式，可以分为：有偿转让和无偿转让。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。

第62题试题答案：CD 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点30：租赁合同的自然终止和人为终止包括的情形； 自然终止主要包括： 1．租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 2．符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的。 3．因不可抗力致使合同不能继续履行的。 人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。由于双方的原因而使合同终止的情形主要有： 1．将承租的房屋擅自转租的。 2．将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的。 3．将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的。 4．无正当理由，拖欠房租6个月以上的。 5．公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的。 6．承租人利用承租的房屋从事非法活动的。 7．故意损坏房屋的。 8．法律、法规规定的其他可以收回的。 发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。

第63题试题答案：ABCD 知识点：第七章 房地产权属登记制度与政策 ☆☆☆考点11：房地产权属登记的程序； 房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行。 1．受理登记申请。 2．权属审核（一般采用“三审定案” 的方法，即采用初审、复审和审批的方法）。 3．公告。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。 4．核准登记、颁发房屋权属证书。

第64题试题答案：BCD 知识点：第七章 房地产权属登记制度与政策 ☆☆☆考点11：房地产权属登记的程序； 房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行。 1．受理登记申请。 2．权属审核（一般采用“三审定案” 的方法，即采用初审、复审和审批的方法）。 3．公告。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。 4．核准登记、颁发房屋权属证书。

第65题试题答案：ABCD 知识点：第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆考点2：税收制度的概念； 税收制度简称税制，是国家处理税收分配关系的总规范，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。 税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、课税对象、税基、税率、附加、加成、减免、违章处理等要素组成。

第66题试题答案：ACD 知识点：第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆☆考点14：营业税、城市维护建设税和教育费附加； 1．营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。 2．城建税实行的是地区差别税率，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。 按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征代扣增值税、消费税、营业税的纳税人。 城建税以纳税人实际的“三税”税额为计税依据，所说“三税”是指增值税、消费税、营业税。 3．教育费附加是随增值税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。 营业税、城市建设维护税和教育费附加通常也称作“两税一费”。

第67题试题答案：ACD 知识点：第十章 物业管理制度与政策 ☆☆考点16：物业管理委托方； 物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。

第68题试题答案：ABCD 知识点：第十章 物业管理制度与政策 ☆☆☆考点11：物业管理企业的权利、义务； 物业管理企业的权利： 1．根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。 2．依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费。 3．制止、处理违反物业管理制度的行为。 4．要求委托人协助管理。 5．选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。 6．法律、法规规定的其他权利。 物业管理企业的义务： 1．履行物业管理委托合同，提供物业管理服务。 2．接受业主委员会和业主及使用人的监督。 3．定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目，接受质询和审计。 4．接受有关行政主管部门的监督管理。 5．法律、法规规定的其他义务。

第69题试题答案：AD 知识点：第十章 物业管理制度与政策 ☆☆考点5：物业管理的策划阶段； 这一阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业3个基本环节。 上述3个环节的特点均是由房地产开发企业来主持的。这3个环节是物业管理全面启动和运作的必要先决条件，房地产开发企业对此应给予足够的重视。

第70题试题答案：ABCD