关键词：物业管理；权利义务 
　　摘 要：对物业进行管理的权利基础为物业管理权，物业管理权为业主所有。物业公司获得业主的委托，获得这种专有的物业管理权，履行合同内容。对于物业管理服务的具体义务，由全体业主与物业服务企业在合同中明确约定。本文就物业管理中的权利与义务问题进行探讨。 　 
　　《物权法》避免使用了《物业管理条例》中“物业管理企业”一词，而是以“物业服务企业”称之。这在概念上更加明确，一方面与《物业管理条例》中的“物业服务合同”保持一致，另一方面明晰了物业管理活动中，物业服务企业提供的是服务，避免因为使用“管理”一词而造成物业管理公司对所进行的管理活动到底是履行合同义务还是行使职责的理解上的模糊，更好地强调了作为合同双方当事人的平等地位。 
　　在物业管理关系中，存在着双重法律关系。一是业主之间的关系，进而言之是个别业主与全体业主之间的关系，这是业主之间基于建筑物共用部分的共有权而形成的所有人之间的关系。在物业使用过程中会出现个别业主的个别权利与全体业主的整体权利的冲突。在此情况下，业主个别权利的行使要服从或不得影响业主整体权利的行使。二是物业公司与业主之间的物业管理合同关系。在物业公司和业主之间的关系中，包括物业公司和个别业主的合同关系，如代收水电费、为个别业主提供特殊服务；还包括物业公司和全体业主的合同关系，如维持共有部分的使用功能和使用秩序，维持小区安全、卫生和绿化等。 
　　实务中的物业管理合同基本上是全体业主与物业公司之间订立的合同，即物业公司是受全体业主的委托，为了全体业主的利益而处理物业管理事务。现代物业管理是基于某一共同所有和使用的物业管理而产生的，它维护的是某一特定范围物业的个数或众多所有权人的共同利益，即使是对由所有权人专有的建筑物专有部分的管理，也主要是出于对全体所有权人的公共利益出发。如果没有这种公共利益，对物业的管理完全是物业所有权人的私权，并不必要由超脱于所有权人之上受所有权人共同委托的物业公司去行使这种权利。物业管理权所要谋取的利益也主要体现为公共利益。 
　　《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 
　　《物业管理条例》第三十五条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 
　　《物权法》明确将物业服务合同定位为委托合同，便于业主通过对合同内容的约定，明确双方的权利义务，将其所区分所有的物业交由物业公司进行管理。实际上也就是业主将其部分管理权让渡给物业公司，实现所有权与管理权的分离。当然，管理权让渡的程度界限由双方约定，是物业服务合同的内容，实际上一般不会是管理权的全部。 
　　我国《合同法》对委托合同的定义为“委托合同委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务合同。”在物业服务合同中委托人为业主，受托人为物业服务企业或者其他管理人，委托的内容为受托人向委托人提供服务，即对物业进行管理。 
　　物业服务合同是一种特殊的委托合同，具有以下特点： 
　　1、物业服务合同是综合性的委托合同。其涉及到的委托事务不仅仅是某一项，而是多项。如，小区的绿化、环境卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。 
　　2、物业服务合同是有偿且双务性质的合同。物业企业接受委托管理小区的物业是收取费用的，因而是有偿合同。业主的主要义务是支付物业管理费，而物业企业的主要义务则是履行管理与服务，合同双方当事人互尽义务。 
　　3、物业管理合同的标的是行为。物业管理合同的标的并非不动产本身，而是对不动产及其附属设施的管理服务行为。 
　　对物业进行管理的权利基础为物业管理权，物业管理权为业主所有。为了处理物业管理事务履行合同内容，物业公司有必要获得业主的委托，据此才能从事与物业管理有关的事实行为和法律行为，前者如保安、清洁等，后者如代业主行使物上请求权等。没有这种委托，物业服务企业就无法获得这种专有的物业管理权，就无法从事物业管理行为，履行合同内容。 
　　物业管理服务的具体内容可以分为三个方面：从物的角度而言，物业管理包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，物业管理包括小区的保安、清洁、绿化等事项；从物的利用秩序的角度，物业管理包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为等事项。 

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