■缴存标准、资金征管、计息增值、电梯车库成焦点
■按面积缴首笔维修金的方案获11名代表中的10人赞成
■规章将于明年出台，执行时间暂无定论
《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》立法听证会昨天上午如期举行，草案中提出的按面积缴存首笔维修资金的新方法受到绝大多数听证代表的赞成。不过，对于每平方米20-100元的缴存标准是高还是低，业主专用车库要不要交维修资金等问题，来自业主、物管企业、开发商、房地产行业协会、房管部门、专家学者、律师等七个方面的11位听证代表，以及5位旁听代表，从各自角度表达出各种观点，尤其是业主、物管企业、开发商对一些问题展开针锋相对的激辩，使2个半小时的听证会迭宕起伏。听证会上，按面积缴首笔维修金的方案获11名代表中的10人赞成。

A 听证焦点

1、缴存标准
（1）将按总价比例2%或3%缴款变成了按专有面积每平方米20-100元计算建安成本费，这样首次缴存标准将大大降低。
（2）与住房结构相连的汽车车库中，业主专用的车位由业主按照每车位3000元至5000元标准缴存。
（3）修电梯的费用由开发商负责，按房屋面积每平方米20-100元标准缴存。

2、资金征管
由市、县政府部门设立一个非营利性质事业单位代收代管。收缴时由开发商代收或由业主自行缴款。

3、电梯车库
与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。
设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。

4、计息增值
维修资金只在需要时才支出，因此首次维存后会在一定时间内产生沉淀。维修资金增值部分应专户存储，按照规定用于支付业主的利息。参照住房公积金计息方式，维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息。
增值多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修。

B 现场实录

争辩之一

20-100元/平方米多了还是少了

观点一：“标准再降一点，开发商也缴一点”

持观点者:业主
南京市鼓楼区人民陪审员史廷玉：这个标准应该略减为15-80元每平方米，让建设单位或售房单位按5-20元每平方米再缴一部分维修资金备用金。如果经过10年或者若干年没有动用，那么把这部分钱再返还给开发商。发生维修时，先动用业主钱，不够的再用开发商的备用金，这样子可以鼓励开发单位认真建房，选优质长效的好材料建房。

观点二：“首次缴存标准太低了，应该上调点”

持观点者:物管、开发商
扬州新能源物业公司杨杰：我赞成取消按房价2-3%比例缴存首笔维修资金，但是我也有个建议，首次缴存易，续缴就难了，而且现在房屋维修成本不断上升，建议把最低额从20元上调至30元。
南京凌云物业公司张家宁：草案对商品住房首次缴存确定的标准考虑到了全省各地区经济发展的差异性，基本是合理的，但相比较南京2000年制定并已实行的标准来说，草案100元一平方米的上限还是低了点，建议将上限上调一点，实现平稳衔接。
江苏亚东建设集团刘成刚：20-100元每平方米的标准，上限、下限都偏低了。很多老百姓不清楚维修资金的用途，那是因为现在很多房子都比较新，还没到动用的时候。事实上，一些小区3-5年后外立面就不成样子了，对增值保值都不好，必须要重新粉刷，这笔钱就是从维修资金里出的。

观点三：“按面积缴不科学，应当按成本缴”

持观点者:专家
南京工业大学房地产系副教授吴翔华：以20-100元为缴费基数存在的问题一是由于通货膨胀等因素的影响，标准要经常调整，调整以后又会引起新旧标准收费上的矛盾；二是由于客观存在的社会商品房、房改房、经济适用房、拆迁安置房等不同物业类型，要确定不同的收费标准，容易引起混乱现象；三是这个区间太多，有较多的选择，实际操作麻烦。建议以建筑成本价为缴费基数，能客观地反映物业本体的造价，由政府主管部门按不同物业类型定期测算下发，统一参照执行，操作性强。

争辩之二

维修资金政府想管业主也想管

观点一：“业主自己的钱，应该由业主委员会来管”

持观点者:业主
如皋检察院退休检察官陈泉：我建议由业主委员会派出退休的财会人员与物业公司的会计共同组成一个管理部门，管理维修资金增值部分的使用，如何使用则由业主委员会决定。

观点二：“巨额资金由政府代管是必要的”

持观点者:物管、开发商、房管部门
张家宁：草案提出设立一个非营利性的事业性质管理单位，个人认为这是很有必要的，这个单位对维修资金的保值增值要发挥作用。
常州市物管中心主任黄文良：维修资金数额庞大，由政府来代收代管是必要的。如果业主委员会自己在外面找财会人员设立个专门的管理部门，这笔人工无疑也是从维修金中出。

观点三：“政府代管，在法律上没有依据”

持观点者:律师
南京蓝海律师事务所律师卢增宽：业主共有的维修资金，业主就是所有权人。按照法律规定，权利人享有占有、使用、收益、处分的权利。现在的问题，办法草案提出由政府部门代收代管。而“代管”一词在《辞海》中的解释是指政府对无人管理、产权不明等财产代为保管的措施，目的在于保护社会财富不受损害。代管一词也出现在《民法通则》上，规定失踪人的财产由他的亲属、朋友代管。维修资金不是无主财产，如果政府规章中直接赋予政府主管部门代收代管的职权，那么法律依据是什么？权力的来源在哪里呢？

观点四：“苏州没专设部门管，维修金也正常运作”

持观点者：苏州市房管局
苏州市房管局物业处处长吴宁：苏州市的住房维修金共有40亿左右，这么大的量实际上进入使用的并不多，现在没有专设管理机构也运行得很好。苏州的做法是，由业主直接去银行缴款，凭卡办房产证，或者由建设单位代收。我认为，维修资金管理不应该是一个管理模式，更不应该是一种行政主管部门代管的管理模式，应该由业委会成立后自行选择房产主管部门代管或者业委员自己管理。

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