2008年试题
| 一、单项选择题： |
| 1．甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择( )。 |
| 正确答案:A |
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| 2．土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时，可以选择( )作为案例。 |
| 正确答案:C |
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| 3．对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是( )。 |
| 正确答案:B |
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| 4．在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是( )。 |
| 正确答案:D |
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| 5．土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的( )。 |
| 正确答案:D |
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| 二、多项选择题： |
| 6．某大型国有企业因改制上市的需要，委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估，为土地资产处置(拟采用作价出资方式)提供参考依据。对此，以下观点正确的是( )。 |
| 正确答案:BE |
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| 7．编制路线价修正系数表考虑的因素主要有( )。 |
| 正确答案:DE |
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| 8．土地定级估价的成果资料主要包括( )。 |
| 正确答案:BC |
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| 9．农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括( )。 |
| 正确答案:BE |
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| 10．关于农用地基准地价评估方法，下列说法不正确的是( )。 |
| 正确答案:BC |
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| 三、情景分析题： |
| （11-15题共用题干） |
某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的国有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、文化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12％，城镇居民可支配收入平均增长率为5％；②2005-2006年两年间，城市旧城改造拆迁建筑面积10万m ；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让金按基准地价的70％收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／m：⑤该市工业用地出让最低价标准为384元／m；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10％。待估价宗地有关信息如下：(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200元／m，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／m。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。请根据以上情况，回答51-55小题的问题。 |
| 11．下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。 |
| 12．下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是( )。 |
| 13．丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近( )万元。 |
| 14．甲公司以土地使用权作价人股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近( )元／m。 |
| 15．若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为( )元／m。 |
| 正确答案:11．AD；12．BCD；13．C；14．B；15．B |
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| （16-20题共用题干） |
甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000m，平均成新度70％，宗地建筑密度45％，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000m，其中商业用地面积8000m、住宅用地面积10000m；规划平均容积率2．89，其中商业建筑面积28000m、住宅建筑面积24000m。经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通信、通电及场地平整)，红线外达到“六通”(通路、通上水、通下水、通信、通电、通燃气)；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元／m、2000元／m、800元／m，对应各用途平均容积率分别为2．0、2．0、1．0，开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通上水、通下水、通信、通电、通燃气)及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日；③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率分别为2％、4％、0％；④通燃气平均成本为20元／m；⑤砖混结构建筑重置价600元／m；⑥A市各类用地容积率修正系数表(部分)如下： 按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元／m 。运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8％、4％、6％。请根据以上情况，回答56～60小题的问题。 |
| 16．根据上述情况，下列表述正确的是( )。 |
| 17．若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为( )。 |
| 18．依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以2008年1月1日为基准日，采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为( )万元。 |
| 19．。根据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为( )。 |
| 20．若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是( )。 |
| 正确答案:16．C；17．A；18．C；19．B；20．A |
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| 四、计算题： |
21．A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监测范围覆盖全市所有的3个土地级别，每个土地级别各划分为3个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下表。 请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算(计算保留整数)。 1．计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格)： (表格式样) 一季度 二季度 三季度 四季度 J001 …… J009 2．计算A市2007年第一季度各级别地价水平值。 3．计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值。 4．以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数。 |
| 正确答案: 1．计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出JOO1的计算过程，并将全部结果制作成表格，表格分为区段编号，一季度、二季度、三季度、四季度共四列) J001地价水平值计算式如下： J001地价水平值=(1200+1100)／2=1150(元／m )各季度各区段地价水平值计算结果表：  2．计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式： 一级地价水平值=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1067(元／m )二级地价水平值：(675×0．6+600×1．2+750×0．6)／(0．6+1．2+0．6) =656(元／m )三级地价水平值=(500×1+520×1．5+450×1．5)／(1+1．5+1．5) =489(元／m )3．计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值： 整体地价水平=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2+675×0．6+600×1．2+750×0．6+500×1+520×1．5+450×1．5)／(0．2+0．2+0．2-I-0．6+1．2+0．6+1+1．5+1．5) =596(元／m )4．以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数： 一季度地价水平值=1067(元／m )二季度地价水平值=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1067(元／m )三季度地价水平值=(1190×0．2+1080×0．2+1120×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1130(元／m )四季度地价水平值=(1190×0．2+1080×0．2+1120×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1130(元／m )2007年一季度定基地价指数：100 2007年二季度定基地价指数：1067／1067×100=100 2007年三季度定基地价指数：1130／1067×100=106 2007年四季度定基地价指数：1130／1067×100=106 |
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| 22．某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2．00。酒店共20层，总建筑面积为30000m。收集到酒店其他有关情况如下： (1)1～5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为6000m ，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元。(2)6～20层为酒店客房，建筑面积为22500m 。其中：酒店客房有单间68间(其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天)、标准双人间158间(其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间，258元／天)、套房58间(其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元／天)、总统套房8问(988元／天)，全部入住率为70％。(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经济耐用年限50年，建筑物残值率为0％。 (4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，预计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利润为总收入的10％，其不动产综合还原率为8％；客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7％；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／m ；未来资金贴现率固定设为7％)。 |
| 正确答案: 计算房地产总价值： 1．计算1～5层房地产价值 (1)经营收益=(10-6-10×10％)×365=1095(万元) (2)1～5层的价值=1095×[1-1／(1+8％)  ]／8％=12687．69(万元)2．计算6～20层房地产价值 (1)单间年潜在毛收入=(38×118+30×158)×365=336．68(万元) (2)标准间年潜在毛收入=(98×188+60×258)×365=1237．50(万元) (3)套房年潜在毛收入=(38×288+20×388)×365=682．70(万元) (4、总统套房年潜在毛收入=8×988×365=288．50(万元) (5)6-20层年净收益：(336．68+1237．50+682．70+288．50)×70％=1781．77(万元) (6)6～20层价值：1781．77×[1-1／(1+7％) ]／7％=22902．89(万元)3．计算估价对象房地产在估价基准日的收益价值 1268769+22902．89=35590．58(万元) 计算房屋现值： 1．计算建筑物重置价 建筑物重置造价：3800×30000=11400(万元) 2．计算建筑物折旧 (1)物理折旧=4／38×11400=1200(万元) (2)功能折旧=7／7％×[1-1／(1+7％)  ]=89．98(万元)3．房屋现值=11400-1200-89．98：10110．02(万元) 计算地价： 1．土地总价=35590．58-10110．02=25480．56(万元) 2．土地单价=25480．56×10000／30000×2．00=16987．04(元／m .gif) ) |
