仿真试题(一)
| 一、案例分析题： |
1．某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B．A地块面积2000m.gif) ，建筑面积2500m，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001-2006年该地区物价指数平均每年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元／亩，土地开发费为2亿元／km，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为1年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元／m ，试根据上述资料评估该单位房地产现值。 |
| 正确答案: 第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值。 (1)土地取得费=20万元／亩=300(元／m )(2)土地开发费=2亿元／km =200(元／m)(3)计算利息： 300×[(1+12％)  -1]+200×[(1+12％) -1]=47．67(元／m)(4)计算开发利润： (300+200)×15％=75(元；／m )(5)成本地价=(1)+(2)+(3)+(4)=622．67(元／m )(6)土地出让增值收益=622．67×15％=93．40(元／m )(7)计算土地使用权现值。 目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为： (622．67+93．40)×[1-1／(1+10％)  ]=706．25(元／m)(8)土地使用权总价=706．25×2000=1412500(元) 第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值。 因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。 年折旧费=重置价／耐用年限=1500×2500／48=78125(元) 房屋现值=重置价一年折旧费×已使用年限 =1500×2500-78125×3=3515625(元) 第三步：计算房地产现值。 房地产现值=土地使用权现值+房屋现值 =1412500+3515625=4928125(元) |
|
|
| 二、报告判读题： |
| 2．下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经［2005］053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m ，总建筑面积143452m，其中物管、会所等公建配套用房面积占3．4％，容积率1．5，建筑覆盖率≤35％。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m ，总建筑面积为35000m，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4％，建筑覆盖率≤15％，容积率0．37，主要建筑物为多幢，二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析 根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／m 之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元；／m，则该物业预期总售价为：总售价=平均售价×建筑面积 =3500×35000 =12250(万元) 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发1年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40％，另外60％在开发完成后的1年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通一平”费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用；室外工程、绿化建设费用；管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项，分别估算如下。 (1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元／m (按总建筑面积)，则前期费用总计为：前期费用=前期费用标准×总建筑面积 =200×35000 =700(万元) 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元／m (按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为：建造成本=平均建造成本×总建筑面积 =700×35000 =2450(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元／m (按土地面积)，则小区建设费用总计为：室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积 =220×95635 =2103．97(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5％计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=[(2)+(3)]×5％ =[2450+2103．971]×5％ =227．70(万元) 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8％计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8％ =12250×8％ =980(万元) 5．利息率和利润率确定 (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6．03％。 (2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24％。 6．地价测算 根据假设开发法基本公式，地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程： 总地价   24％)-总地价×24％解上式得：总地价=2762．28万元 土地单价=27622800／95635=289(元／m )就上述报告片断，回答以下问题。 1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么? 2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。(提示：不少于6个) 3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求?(提示：不少于4个) 4．报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的项目，请指出来。 5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。 |
| 正确答案: (1)报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题如下。 ①不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。 ②不合法(规划批准为多层住宅)。 (2)估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素如下。 ①设计批复。 ②用途为多层住宅小区。 ③容积率1．5。 ④建筑覆盖率≤35％。 ⑤环境状况表明很适合修建住宅。 ⑥地质状况表明只适合修建多层住宅。 ⑦本区域对多层住宅需求较大。 (3)如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求如下。 ①多层住宅用地。 ②位于本区域(或同一市场圈等)。 ③近期(不超过3年)。 ④正常销售。 ⑤规模相当。 ⑥档次相当。 ⑦其他合理答案。 (4)不动产开发前期费用中不应计入的项目包括以下内容。 ①电缆铺设费用。 ②排水管道费用。 (5)总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。 ①总售价=3500×35000。 ②总开发费用=700+(2450+2103．97+227．70)或：建造成本=700×3500。 ③销售费用=12250×8％。 ④利息=[(P+700)×(1+6．03％) -1]+(2450+2103．97+227．70)×[(1+ ⑤利润=(P+700+2450+2103．97+227．70)×24％。 |
|
|
| 3．下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1．25分，只指出错误不简述原因的不得分，总分最高为30分)。 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ××××地价评估。 二、委托估价方 ××××市新区塑料建材厂(其他略)。 三、受托估价方 ××××市地产评估咨询中心(其他略)。 四、估价对象 本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。 五、估价目的 本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据。 六、估价依据 (略)。 七、地价定义 50年土地使用权的现实市场价格。 八、估价期日 2006年5月20日-6月1日。 九、估价日期 2006年5月31日。 十、估价结果 总地价：1551．88万元。 单位地价：519元／m 。楼面地价：1174元／m 。评估价格货币种类：人民币。 十一、需要特殊说明的事项 (1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。 (2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，未探讨用于其他方面的可行性。 (3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。 (4)报告之中有关证明材料由当事人提供。 (5)本报告有效期为半年。 (6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。 十二、土地估价人员 ×××经济师 ×××工程师 二00六年六月八日 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况 待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司，西为×路，南为×道，北为×厂。占地面积29887．5m ，土地级别属于二级甲。“国家建设用地使用证”证号为：××国用(2006)字第××号。2．土地权利状况 该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。 3．建筑物和地上附着物状况 ××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217．39m ，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析 1．一般因素 ××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。 2．区域因素 该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接，供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。 3．个别因素 该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0．5～4。 第三部分土地估价 一、估价原则 1．主要遵循替代原则，可概括如下。 (1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。 (2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。 (3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 2．最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。 3．上述原则加上多种评估方法综合分析、判断等，以体现客观、公正、科学、合法性。 二、估价方法与估价过程 依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。 根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。 1．市场比较法 (1)比较实例选择：现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，其因素条件说明见下表。  (2)因素选择(见下表)。  (3)因素条件说明(见下表)。  (4)实例修正后的地价计算。    (5)评价宗地(H)的地价。 (H)=(A+B+C)／3=(597．08+510．29+414．80)／3=507．39(元／m )总地价=507．39×29887．5=1516．46(万元) 楼面地价=15164600／13217．39=1147．32(元／m )2．基准地价系数修订法 依据《××××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××××市新区中心东部，属二级甲，基准地价18．9万元／亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0．991，期日修正为系数5％，综合因素修正系数为9．4％，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1．8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：  式中P  -待估宗地地价；P-待估宗地对应的基准地价； Y-年限修正系数； K-综合因素修正系数和； T-期日修正系数；  -容积率修正系数。单位地价=18．9×(1+9．4％)×0．991×(1+5％)×1．8 =531．09(元／m )总地价=531．09×29887．5=1587．3(万元) 楼面地价=15873000／13217．39=1200．92(元／m )三、地价的确定 1．地价确定的方法 选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。 2．估价结果 总地价：1587．3万元。 单位地价：519元／m 。楼面地价：1174元／m 。第四部分附件 1．“国家建设用地使用证” 2．××单位房产所有证复印件 |
| 正确答案: (1)专业术语不规范，如：“国家建设用地使用证”应为“国有土地使用证”等。 (2)估价期日错误．应为—个时点。 (3)估价日期错误，应为—个时问段。 (4)地价定义中未界定所评估土地的开发程度。 (5)估价结果无大写。 (6)估价人员不具备土地估价师资格，无土地估价师签名。 (7)落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。 (8)产权状况描述有误，划拨土地使用权不应有年限限制，也不应有担保权、租赁权等权利。 (9)划拨土地使用权作为抵押贷款评估时未注明相应的限定条件和相应的后果。 (10)一般因素描述混乱，所描述的内容不属于一般因素的内容。 (11)容积率混乱，报告中在市场比较法说明待估宗地容积率为4，基准地价系数修订法中容积率为1．8，个别因素描述中又称容积率规划要求为0．5～4，而根据报告中的土地和建筑面积数据，待估宗地容积率实际为0．44。 (12)市场比较法运用中存在严重问题。 ①虚假比较案例，所选的3个比较案例均为工业用地，但所描述条件中的容积率高达2．5～4．5，距市中心距离均在250—400m以内，与实际不符。 ②条件说明表中待估宗地条件与前面因素描述不一致，如容积率不符，前文讲待估宗地在城市新区，比较时却表述为距离市中心仅200m等。 ③所选的比较因素及比较过程，完全照搬报告规范格式中的有关内容，不能反映工业用地的特点。 ④地价指数混乱，不符合常理且存在明显错误，如B、c案例交易时间均在2005年7月，地价指数分别为90和105等。 ⑤条件指数表中因素定量化错误较多，例如，作为工业用地，四地块距离市中心距离差异很小，均在200～400m之间，对地价基本无影响，但表中的条件指数差异却很大，分别为100、90、75、00，且00明显属于报告打印错误。 ⑥修正过程中，期日、区域因素和个别因素均与前述比较过程不一致，数据不知从何而来。 ⑦三个比较结果差异较大，在414．80～597．08之间，差异超过40％，不能直接用3个结果平均。 ⑧楼面地价计算公式与结果不符，算式有误。 (13)基准地价系数修正法应用存在问题。 ①容积率错误，修正方法不妥。 ②期日修正与前后不一致。 ③修正过程及修正系数的来源及标准未交代。 ④单位地价计算结果与计算算式不一致。 (14)附件中缺少估价机构资格证书复印件。 |
|
|
| 4．下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C．经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295．60元／m ，比准租金B=311．50元／m，比准租金C=280．88元／m。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下： 客观租金=(295．60+311．50+280．88)／3=295．99(元／m )2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积是9015m )房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015×295．99 =2134680(元) 3．计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3％，即： 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3％ =2134680×3％ =64040(元) (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2％。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／m ，耐用年限60年，残值率为零。房屋出租维修费=房屋重置价×2％ =9015×750×2％ =135225(元) (3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0．2％。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75％。 房屋年保险费=房屋重置价×0．2％ =9015×750×0．2％ =13522(元) (4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12％计，营业税按房屋出租年租金的5％计。 房产税=房地年总收益×12％ =2134680(元)×12％ =256162(元) 营业税=房地年总收益×5％ =2134680×5％ =106734(元) 税金合计=房产税+营业税 =256162+106734 =362896(元) (5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。 房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)／剩余使用年期 =9015×750×(1-0)／35 =193179(元) (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费 =64040+135225+13522+362896+193179 =768862(元) 4．计算房地纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 =2134680-768862 =1365818(元) 5．计算土地纯收益 (1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8％。 (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10％。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度 =9015×750×75％ =5070938(元) 房屋纯收益：房屋现值×房屋还原利率 =5070938×10％ =507094(元) 土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益 =1365818-507094 =858724(元) 6．计算土地价格 总地价=(土地年纯收益／土地还原利率)×  =(858724／8％)×[1-1／(1+8％)  ]=10008428(元) 土地单价=10008428／2504．1 =3996．82(元／m )(注：土地面积为2504．1m)请根据上述报告片断回答以下问题。 1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明? 2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数? 3．上述报告确定土地还原利率为8％，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些? 4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( )。(只有1个选项正确，请填在括号内) A．替代原则 B．最有效使用原则 C．预期收益原则 D．贡献原则 |
| 正确答案: (1)依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明。 ①没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金)。 ②没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金)。 ③没有说明租金时点。 ④没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。 (2)上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数。 ①可利用率(建筑可利用率)。 ②出租率(空置状况)。 ③损失率(租赁变动)。 (3)计算土地还原利率的方法包括以下几种。 ①纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)。 ②安全利率加风险调整值法(或称累加法)。 ③投资风险和投资收益率综合排序插入法。 ④其他合理答案。 4．D |
