房地产评估
| 一、单项选择题 |
| 1．某宗土地面积为2000平方米，单价为1000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。 |
| 正确答案:A |
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| 2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。 |
| 正确答案:C |
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| 3．某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为( )。 |
| 正确答案:B |
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| 4．由于价格指数法的相对粗略性质，在建筑物重置成本的评估中，价格指数法一般只适合于( )。 |
| 正确答案:D |
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| 5．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。该房地产的折现率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。 |
| 正确答案:A |
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| 二、多项选择题 |
| 6．下列费用中，属于建筑安装工程费的有( )。 |
| 正确答案:ABD |
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| 7．应该由政府指定并定期公布的房地产价格有( )。 |
| 正确答案:ACD |
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| 8．房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益÷资本化率，其成立的前提条件是( )。 |
| 正确答案:ABD |
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| 9．基准地价的特点，是城市建成区的( )。 |
| 正确答案:ACD |
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| 10．运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。 |
| 正确答案:BC |
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| 三、判断题 |
| 11．土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内．对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。( ) |
| 正确答案:A |
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| 12．土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的土地使用权价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。( ) |
| 正确答案:B |
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| 13．住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。( ) |
| 正确答案:B |
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| 14．地价是土地实体的购买价格，即地租的资本化。( ) |
| 正确答案:B |
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| 15．房地产权利人抵押土地使用权时，可以将地上建筑物不随同土地使用权一起抵押。( ) |
| 正确答案:A |
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| 四、计算题 |
| 16．有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第6～40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。 要求：试用收益法评估该宗土地的价值。 |
| 正确答案: P=30/(1+6%)+32/(1+6%)  +35/(1+6%) +33/(1+6%) +38/(1+6%) +40/(1+6%).gif) ×[1-1/(1+6%) ]=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28,3958+433.3599≈574.06（万元） |
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| 17．有一宗房地产，假设其使用年期为无限期，未来第1年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：(1)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增长1%。 要求：计算在这两种情况下该宗房地产的评估价值。 |
| 正确答案: (1)p=a/r+b/r =100/10%+1/(10%)=1000+100=1100(2)p=a/(r-s)=100/(10%-1%)=1111(万元） |
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18．有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5～2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005-2009年，每年地价指数上升1%。 要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。 |
| 正确答案: (1)应用下列公式进行评估：P=P`×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正 (2)建立容积率修正系数表，见下表： .gif) (3)年期修正：   (4)参照物地价修正： A:2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343（元／平方米） B：2400×1.01×104/106×100/102=2332（元／平方米） C：2300×1.01×1.0066=2338（元／平方米） D:2100×1.01  ×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282（元／平方米）(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)÷4=2324（元／平方米） |
