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土地估价师土地估价理论与方法考试真题：2009年试题

2009年试题
一、单项选择题：
1．在某不动产总价值中，地价占45％，建筑物价值占55％，土地和建筑物的还原率分别为9％和11％，则综合还原率为(    )。



 
正确答案:C
 
2．下列(    )条件发生时，将导致相应用途的地价上升。



 
正确答案:A
 
3．对工业用地价格影响最大的两个因素是(    )。



 
正确答案:C
 
4．某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第1年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为(    )年。



 
正确答案:B
 
5．运用市场比较法的直接比较法是以(    )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。



 
正确答案:A
 
二、多项选择题：
6．采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时，安全利率可以采用(    )。




 
正确答案:AB
 
7．需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有(    )。




 
正确答案:ACD
 
8．关于成本逼近法测算中的“土地增值”，下列表述正确的有(    )。




 
正确答案:BCE
 
9．在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于个别因素的有(    )。




 
正确答案:BCE
 
10．以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有(    )。




 
正确答案:CD
 
三、情景分析题：
（11-15题共用题干）
某工业开发区通过征地方式获得1km土地进行～级开发，计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为15万元／亩(含征地费用及相关税费)，达到“五通一平”条件的开发费用(含管理费和开发阶段的税费)平均为2亿元／km。征地完成后，土地开发周期为2年，第1年内投入开发费用的60％，第二年内投入剩余的40％。假设银行贷款年利率为7％，当地一级开发的投资利润率为15％，类似土地开发的土地增值收益率为20％，土地还原率为9％。预计开发完成后可用于出让的面积比例为70％。请就上述内容，回答71～75小题的问题。
11．土地取得费用的计息期应为(    )年。



12．土地开发期间所负担的利息总额为(    )万元。



13．土地开发利润总额达到(    )万元。



14．计算土地增值收益应采取的基数为(    )。



15．为确定开发后可出让面积的出让底价，在将各项因素构成相加求和的基础上，还应做(    )等处理和修正。



 
正确答案:11．A；12．C；13．A；14．D；15．AC
 
（16-20题共用题干）
某人拥有一套建筑面积110m的商品住宅。该住宅为2000年底取得70年土地使用权，2003年底建成交付使用的，建筑物使用年限为70年，办理了房地产权证。2008年底这套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为10％，还原率为9％。请就上述内容，回答81～85小题的问题。
16．该套住宅的年租赁收入为(    )元。



17．如果该套住宅需要投房屋财产保险，则理论上保险金额应采用(    )。



18．采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为(    )。



19．如果房屋所有权人要将该住宅卖掉，可以采用的估价方法有(    )。



20．2008年底房屋所有权人要将该住宅卖掉，委托评估，估价师选用的比较案例为新建成的类似商品住宅，剩余68年使用年限，则该案例的年期修正系数为(    )。



 
正确答案:16．D；17．D；18．C；19．AB；20．C
 
四、判断题：
21．一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。(    )

 
正确答案:B
 
22．地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。(    )

 
正确答案:B
 
23．承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。(    )

 
正确答案:A
 
24．建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。(    )

 
正确答案:B
 
25．宗地甲的单位面积地价为650元／m，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元／m，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8％时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。(    )

 
正确答案:B