三、设备更新的经济分析(掌握)

　　1.设备有形磨损

　　设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。

　　2.设备无形磨损

　　设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

　　3.设备磨损的补偿

　　要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。

　　设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。

　　设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。

　　4.设备更新的特点分析

　　①设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命;

　　②设备更新分析只考虑未来发生的现金流量;

　　③只比较设备的费用;

　　④设备更新分析以费用年值法为主。

　　5.设备的经济寿命

　　经济寿命的静态计算方法与动态计算方法

　　6.物业管理中的设备更新

　　①不会提升物业运行服务质量的设备更新;

　　②能提升物业运行服务质量的设备更新

　　四、房地产投资经济效果与财务评价指标(熟悉)

　　1、投资与成本

　　对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

　　投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

　　成本，是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

　　成本包括：开发项目总投资;开发产品成本;经营成本;期间费用。