仿真试题(二)
一、单项选择题：
1．下列属于影响地价因素的有( )。
A．股份制改组
B．清产核资
C．容积率
D．抵押和拍卖
正确答案:C
2．下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是( )。
A．所依附的客体在城镇中占地面积小
B．仅对其自身客体所在位置产生影响
C．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D．在空间分布上聚集现象明显
正确答案:B
3．在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用( )。
A．租金剥离法
B．层次分析法
C．总分频率曲线法
D．级差收益测算法
正确答案:A
4．我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括( )。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．剩余法
正确答案:D
5．定级因素因子指标的量化方法为采用最大、最小值或均值法的是( )因素。
A．面状
B．线状
C．点状
D．有交叉影响的
正确答案:A
二、多项选择题：
6．标定地价划拨土地使用权，( )时补交土地使用权出让金的标准。
A．出卖
B．转让
C．承典
D．出租
E．抵押
正确答案:BDE
7．对于( )等均需要对不动产资产进行估价。
A．企业兼并
B．投资
C．参股
D．企业解体
E．企业重组
正确答案:ABC
8．基准地价评估所用数据以现实土地( )为主。
A．收益
B．租金
C．潜力
D．地价
E．取得费
正确答案:ABD
9．影响价格的建筑物的自身因素有( )。
A．面积、结构、材料
B．临街状况
C．建筑物的年代
D．设计、设备和施工质量
E．朝向、楼层、建筑物外观
正确答案:ADE
10．基准地价的特点有( )。
A．全域性
B．分用途
C．无限期
D．平均性
E．有限期
正确答案:ABDE
三、情景分析题：
（11-15题共用题干）
企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m综合大楼和20000m公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m，公寓售价为4500元／m，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m，公寓为1800元／m，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。
11．该宗地在规划条件下的总地价为( )万元。
A．12253．59
B．13460．85
C．11538．69
D．12760．47
12．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m综合楼外，还可分得( )m的公寓。
A．13657．40
B．12360
C．11589．11
D．11267．76
13．根据评估目的不同，宗地地价可分为( )。
A．基准地价、标定地价、交易底价等
B．成交地价、标定地价、交易底价等
C．基准地价、成交地价、标定地价等
D．标定地价、出让底价、交易地价等
14．宗地地价评估的程序，是从( )开始到最后提交估价报告书为止的全过程。
A．收集资料
B．接受估价委托书
C．拟定估价作业计划
D．确定估价基本项目
15．宗地地价是指具体宗地在某一期日的( )价格。
A．土地抵押权
B．土地使用权
C．土地租赁权
D．土地所有权
正确答案:11．A；12．C；13．D；14．B；15．B
（16-20题共用题干）
某国有企业甲获准于2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m，建筑容积率为2．4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
16．甲企业为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有( )。
A．应分用途登记
B．按综合用途对全部土地进行登记
C．住宅部分不能由企业办理土地登记手续
D．住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续
17．该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应办理的手续有( )。
A．依法获得土地补偿
B．依法办理土地登记手续
C．依法交纳土地占用费
D．应依法交纳土地出让金
18．企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构A接受委托后，首先应明确的内容有( )。
A．估价日期
B．评估基准日
C．评估目的
D．评估对象
19．企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括( )。
A．市场比较法
B．路线价估价法
C．基准地价系数修正法
D．成本逼近法
20．土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元／m(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元／m(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是( )。
A．可建议增加抵押物的期限
B．可建议扩大抵押物的权限
C．可建议增加抵押物的建筑面积
D．可建议增加其他抵押物
正确答案:16．AC；17．BD；18．BCD；19．D；20．C
四、计算题：
21．某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500m，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为总建筑面积15600m。其中，地下2层，地下的第二层1000m为设备层；地下的第一层1000m为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000m，5～16层为住宅，面积9600m，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为2年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／m，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／m，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30％计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元／m，住宅2000元／m，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原利率为7．5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原利率为8．5％。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
正确答案:
1．解题思路及方法选用先采用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。
2．解题步骤
第一步：计算开发总价值。
(1)住宅部分：5000×9600=4800(万元)
(2)商场和地下停车场部分。
商场租金：5×4000×365×70％=511(万元)
地下停车场租金：60×480×12=34．56(万元)
租金总收人：511+34．56=545．56(万元)
有关税费和经营管理费：545．56×30％=163．668(万元)
租金纯收人=545．56-163．668=381．892(万元)
价格=(381．892／7％)×[1-1／(1+7％)]=5243．56(万元)
(3)地上停车位部分。
租金收入：400×50×12=24(万元)
税费：24×30％=7．2(万元)
租金纯收入：24-7．2=16．8(万元)
价格：(16．8／7．5％)×[1-1／(1+7．5％)]=217．04(万元)
(4)合计：4800+5243．56+217．04=10260．60(万元)
第二步：建安成本及专业费。
商场和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(万元)
住宅部分：2000×9600×(1+3％)：1977．6(万元)
地上停车位部分：50个×500×(1+3％)=2．58(万元)
合计：1545+1977．6+2．58=3525．18(万元)
第三步：销售税金。
5000×9600×9％=432(万元)
第四步：利息。
利息=总地价×[(1+8％)-1]+3525．18×60％×[(1+8％)-1]+3525．18×40％×[(1+8％)-1]
=0．1664×总地价+314．14(万元)
第五步：利润。
利润=(总地价+3525．18)×20％=0．2×总地价+705．04(万元)
第六步：余值。
余值=总价值-建安成本及专业费-销售税金-利息-利润
即：总地价=10260．60-3525．18-432-(0．1664×总地价+314．14)-(0．2×总地价+705．04)
1．3664×总地价=5284．24(万元)
总地价=3867．27(万元)
第七步：开发商须交纳总地价的40％。
3867．27×40％=1546．91(万元)
22．某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件，略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为每日5．5元／m(建筑面积)、写字楼的实际租金为每日3．5元／m(建筑面积)，同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场每日为5．0元／m(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼每日为4．0元／m(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／m(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元／m(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2％，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9％，当地土地还原率为8％，综合还原率为9％。
正确答案:
1．解题思路与方法选用
先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。
2．解题步骤
第一步：计算大厦房地年总收益。
商场年总收益=5．0×4000×75％×(1-5％)×365=520．125(万元)
写字楼年总收益=4．0×7500×70％×(1-20％)×365=613．2(万元)
房地年总收益=520．125+613．2=1133．325(万元)
第二步：计算房地出租年总费用。
年总管理费=1133．325×5％=56．67(万元)
年总维修费=3000×(4000+7500)×8％=276(万元)
年总税费=30×(4000+7500)=34．5(万元)
年保险费=3000×(4000+7500)×2‰=6．9(万元)
年折旧费=[3000×(4000+7500)]／48=71．875(万元)
年总费用=56．67+276+34．5+6．9+71．875=445．945(万元)
第三步：计算房地年纯收益。
纯收益=1133．325-445．945=687．38(万元)
第四步：计算目前房地产总价值。
总价值=a／r×[1-1／(1+r)]
式中α-纯收益687．38万元；
r-综合还原率9％；
n-房地产收益年限，(50-5)=45(年)。
总价值=(687．38／9％)×[1-1／(1+9％)]=7479．52(万元)
第五步：计算大厦房产现值。
重置价格=3000×(4000+7500)=3450(万元)
房产现值=3450-71．875×3=3234．375(万元)
第六步：计算大厦所占用土地目前的地价。
总地价=房地产总价-房产现值=7479．52-3234。375=4245。145(万元)
单位地价=42451450／2875=14765．7(元／m)