一、简答题
1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。
请问：
（1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
（2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？
二、综合题
1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）
房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡）
2.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
委托方：××房地产开发有限公司
估价方：××房地产估价有限责任公司
估价人员：×××
估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日
目录（略）
致委托方函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、估价方
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
四、估价目的
为抵押贷款提供价格参考依据
五、估价时点
2008年6月14日
六、价值定义
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估价人员
注册房地产估价师：×××、×××
十二、估价作业日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、实物状况分析（略）
二、区位状况分析（略）
三、权益状况分析（略）
四、最高最佳使用分析
五、估价方法选用
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
六、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
2.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5％，则有：
年维修费=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理费。年管理费=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：
年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2％=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税
=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：
年净收益=年总收益-年总支出
=362-105.67=256.33元／平方米
（4）资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38％
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。
⑥将上述数据代人公式
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
3.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
4.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5％计算，则有：
管理费用=11000000×5％=550000元
5.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
6.销售费用
按续建成本的5％计,则有：
11000000×5％=550000元
7.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
8.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略）, 买方购买在建工程的税费为715000元
9.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
成本法估价的计算公式
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润
计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：
估价对象价格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
七、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。
请问：
（1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
（2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？
二、综合题
1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）
房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡）
2.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
委托方：××房地产开发有限公司
估价方：××房地产估价有限责任公司
估价人员：×××
估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日
目录（略）
致委托方函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、估价方
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
四、估价目的
为抵押贷款提供价格参考依据
五、估价时点
2008年6月14日
六、价值定义
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估价人员
注册房地产估价师：×××、×××
十二、估价作业日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、实物状况分析（略）
二、区位状况分析（略）
三、权益状况分析（略）
四、最高最佳使用分析
五、估价方法选用
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
六、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
2.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5％，则有：
年维修费=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理费。年管理费=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：
年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2％=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税
=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：
年净收益=年总收益-年总支出
=362-105.67=256.33元／平方米
（4）资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38％
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。
⑥将上述数据代人公式
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
3.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
4.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5％计算，则有：
管理费用=11000000×5％=550000元
5.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
6.销售费用
按续建成本的5％计,则有：
11000000×5％=550000元
7.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
8.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略）, 买方购买在建工程的税费为715000元
9.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
成本法估价的计算公式
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润
计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：
估价对象价格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
七、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
