一、简答题
　　1. ①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况（如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等）和意愿（如获利高低的认可程度等）不同，其投资价值（报价）是存在差异的。
　　②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。
　　③市场价值于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
　　④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资；否则，就说明不值得投资。
　　2. （1）错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
　　（2）还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。②可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
　　3. 1．从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。
　　2．按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。
　　3．正常合理的成交价格水平应为：
　　4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)
　　买方实际支付价格=3485元/㎡+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在(3485元/㎡+应由买方交纳税费)以下就行。
　　二、综合题
　　1. 1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:
　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6（元）；
　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640（元）；
　　3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。
　　2. 1.“估价方”中缺少资质等级；
　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
　　5.“估价原则”缺少谨慎原则；
　　6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”；
　　7.结果报告中估价结果缺少单价
　　8.缺少市场背景分析；
　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用（参见《理论》教材P234）
　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰；
　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加；
　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误
　　16.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息；
　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由；
　　19.缺少附件
　　三、阅读理解
　　1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D (9). D 【解析】：甲公司的实际花费除了要考虑转让价格10000×4000=4000万元、涂饰标志花费100万元，还应该有转让过程中的税费，比如契税、办证费；也要考虑到不同时点的资金的时间价值。 (10). A 【解析】：在之前的售价的基础上考虑折旧的原因。