估价技术报告
一、个别因素分析
××商业城位于××区××,建筑结构为框架结构,共六层,外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦,且形状规则,内部装修档次较高,物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多,选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照,经过充分考虑各物业的差异并作出修正后,得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下:
1、交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常价格,因估价对象情况一致,不进行交易情况修正。
2、交易日期修正
有关统计部门的资料表明,2002年房地产的市场价格略有下降,但下降幅度较大的是
高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途,该类物业2002年交易价格比较平稳,且交易日期比较接近,故不进行交易修正。
3、个别因素修正
以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略),故进行个别因素修正。
4、区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A;
可比实例B与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B;
可比实例C与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C;
市场比较法估价计算表
物业名称:商业城三层商铺 估价时点:2002年6月20日
项目名称 比较因素 |
估价对象 ××商业城 |
可比实例A ××酒店 |
可比实例B ××购物广场 |
可比实例C ××大厦 |
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
交易时间 |
2002年6月 |
2002年2月 |
2002年5月 |
2002年6月 |
位置(交通) |
××区××路 |
××大道 |
××大道 |
××大道 |
楼 层 |
3 |
3 |
3 |
3 |
装 修 |
较好 |
较好 |
普通 |
较好 |
繁华程度(临街) |
较高 |
高 |
一般 |
高 |
成交价格 |
7500 |
6700 |
7550 | |
交易情况修正 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
交易日期修正 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
区域因素修正 |
100 |
100/103 |
100/98 |
100/102 |
个别因素修正 |
100 |
100/100 |
100/95 |
100/100 |
比准价格(港元) |
7282 |
7297 |
7042 |