政府职能越位和职能缺失并存、房地产行业的消费环境离百姓的要求有较大差距。不可否认，许多非收入性障碍已经制约了居民的购房需求，制约了市场的健康发展。在保障性住房的建设受到各级财力限制、高端市场由于高房价而持续低迷的情况下，消除非收入性障碍，启动中端市场、有效激发改善性住房消费成为打破僵局的现实选择
2008年，在经历了从“拐点论”到“退房门”以及“价跌量减”后，在经历了包括增加保障性住房的投资、松动银根、税收优惠等一系列政策出台后，当前房地产市场似乎进入一种多方博弈的胶着状态。政府希望通过启动房地产市场，发挥投资对ＧＤＰ增长的拉动作用，以实现“保增长、保就业”的宏观目标；开发商更急于把在建和已建的存量商品房卖出去，回笼资金，并不愿意大幅度降价；消费者的状况是：低收入者仍然买不起，中等收入以上的则在持币观望，而已经置业的人希望能保值增值，如果房价下跌超过30％以上，他们可能要考虑“弃房断供”。
毫无疑问，房价、收入和预期是制约住房消费的主要因素。但在中国，非收入性障碍同样是制约居民消费的一个重要因素，在强调通过税收减免、资金支持等政策扶持房地产市场发展的同时，如何消除非收入性体制障碍以激活市场，还没有引起决策层足够的重视。具体来讲，非收入性障碍主要表现在以下两个方面：
第二，加强市场基本制度建设。首先，要针对房地产业各个环节的缺陷，全面完善相关法律法规。《物权法》出台后，一些针对性的配套法规如物业管理条例的修订尚未完成。地方政府针对行业管理的法规和政府规章亟待进一步修改和完善，特别是在立法过程中，要转变过去部门立法“强化政府行政管理”为主导的立法思路，真正以维护不同主体的权益公平为出发点和落脚点，通过立法强化市场监管、提高交易效率。特别是要针对当前突出的信息不对称的问题，建立强制性信息披露制度，消除信息不对称所带来的各种侵害消费者行为的现象。其次，要严格执法，特别是针对市场监管中的突出问题，重点整顿市场秩序，尤其是要严格对中介机构的管理，营造良好的住房消费环境，夯实行业发展的基础。
第三，大力促进二手房市场交易，培养搞活租赁房市场。要针对二手房市场和租赁市场的突出问题，创新工作机制，鼓励以旧换新、房屋差价置换等行为；金融机构要进一步创新金融手段，降低成本，扩大规模，为消费者提供更有效的信贷支持；政府要组织攻关，研究建立房地产交易诚信制度，建立完善、有效的交易资金监管机制，解决制约市场健康发展的根本性问题。
第四，完善公共服务。改善新建小区周边的公共交通条件；改善市政基础设施条件和公共配套设施条件，特别是要完善教育、公共医疗卫生和文化体育设施；加强物业管理行业的整顿，规范物业收费，营造方便、良好的居住条件。来
出台几项刺激政策容易，而完善基础性的制度建设难。当前，房地产市场也许还需要“救市”变奏曲，但更需要“治市”交响乐。就当前的情况来看，既要保持房价的相对稳定，又要有效活跃房地产市场。在保障性住房的建设受到各级财力限制、高端市场由于高房价而持续低迷的情况下，消除非收入性障碍，启动中端市场、有效激发改善性住房消费成为打破僵局的现实选择。
2008年，在经历了从“拐点论”到“退房门”以及“价跌量减”后，在经历了包括增加保障性住房的投资、松动银根、税收优惠等一系列政策出台后，当前房地产市场似乎进入一种多方博弈的胶着状态。政府希望通过启动房地产市场，发挥投资对ＧＤＰ增长的拉动作用，以实现“保增长、保就业”的宏观目标；开发商更急于把在建和已建的存量商品房卖出去，回笼资金，并不愿意大幅度降价；消费者的状况是：低收入者仍然买不起，中等收入以上的则在持币观望，而已经置业的人希望能保值增值，如果房价下跌超过30％以上，他们可能要考虑“弃房断供”。
毫无疑问，房价、收入和预期是制约住房消费的主要因素。但在中国，非收入性障碍同样是制约居民消费的一个重要因素，在强调通过税收减免、资金支持等政策扶持房地产市场发展的同时，如何消除非收入性体制障碍以激活市场，还没有引起决策层足够的重视。具体来讲，非收入性障碍主要表现在以下两个方面：
第二，加强市场基本制度建设。首先，要针对房地产业各个环节的缺陷，全面完善相关法律法规。《物权法》出台后，一些针对性的配套法规如物业管理条例的修订尚未完成。地方政府针对行业管理的法规和政府规章亟待进一步修改和完善，特别是在立法过程中，要转变过去部门立法“强化政府行政管理”为主导的立法思路，真正以维护不同主体的权益公平为出发点和落脚点，通过立法强化市场监管、提高交易效率。特别是要针对当前突出的信息不对称的问题，建立强制性信息披露制度，消除信息不对称所带来的各种侵害消费者行为的现象。其次，要严格执法，特别是针对市场监管中的突出问题，重点整顿市场秩序，尤其是要严格对中介机构的管理，营造良好的住房消费环境，夯实行业发展的基础。
第三，大力促进二手房市场交易，培养搞活租赁房市场。要针对二手房市场和租赁市场的突出问题，创新工作机制，鼓励以旧换新、房屋差价置换等行为；金融机构要进一步创新金融手段，降低成本，扩大规模，为消费者提供更有效的信贷支持；政府要组织攻关，研究建立房地产交易诚信制度，建立完善、有效的交易资金监管机制，解决制约市场健康发展的根本性问题。
第四，完善公共服务。改善新建小区周边的公共交通条件；改善市政基础设施条件和公共配套设施条件，特别是要完善教育、公共医疗卫生和文化体育设施；加强物业管理行业的整顿，规范物业收费，营造方便、良好的居住条件。来
出台几项刺激政策容易，而完善基础性的制度建设难。当前，房地产市场也许还需要“救市”变奏曲，但更需要“治市”交响乐。就当前的情况来看，既要保持房价的相对稳定，又要有效活跃房地产市场。在保障性住房的建设受到各级财力限制、高端市场由于高房价而持续低迷的情况下，消除非收入性障碍，启动中端市场、有效激发改善性住房消费成为打破僵局的现实选择。
