二、租赁管理与租赁方案（熟悉）

1. 租赁管理的概念与内容

租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。

2. 租赁方案与策略

租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业破引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分。

租赁方案与策略主要涉及到：①确定可出租面积和租赁方式；②编制租赁经营预算；③定位目标市场；④确定租金方案；⑤明确吸引租户的策略。

从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

3. 租金

房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。

房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。

成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；

商品租金是由戚本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；

市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。

目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。

4. 租赁管理的市场营销

市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：（1）价格优势；（2）物业本身的素质；（3）良好的声誉；（4）经济实用。

三、房屋租赁合同（熟悉）

1. 房屋租赁合同的概念

房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。

2. 房屋租赁合同的法律特征

①房屋租赁合同是双务合同；

②房屋租赁合同是有偿合同；

③房屋租赁合同是诺成合同；

④房屋租赁合同是要式合同；

⑤房屋租赁合同是继续性合同。

3. 租赁合同应当具备的条款

①当事人姓名或者名称及住所；

②房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

③租赁用途；

④租赁期限；

⑤租金及交付方式；

⑥房屋修缮责任；

⑦转租的约定；

⑧变更和解除合同的条件；

⑨违约责任；

⑩当事人约定的其他条款。

其中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。

4. 租赁合同的期限限制

租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。

5. 租赁房屋的修缮责任

出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。

租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。

房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

6. 租赁合同的终止

合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。

人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止。

由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：

①将承租的房屋擅自转租的；

②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；

③将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；

④无正当理由，拖欠房租6个月以上的；

⑤公有住宅用房元正当理由闲置6个月以上的；

⑥承租人利用承租的房屋从事非法活动的；

⑦故意损坏房屋的；

⑧法律、法规规定的其他可以收回的。

发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。

签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。