第五章 房地产市场与市场分析

本章要求：
掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。
熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。
了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。

本章考试知识要点：
1． 房地产市场的构成及影响其转变的因素
2． 房地产市场结构的构成
3． 房地产供给的主要指标
4． 房地产市场的特性与功能
5． 房地产市场分析的内容
6． 物业管理规划及制定的基本原则
7． 物业管理计划的分类
8． 编制物业经营管理计划的基础工作内容
9． 物业管理计划的主要内容

本章复习纲要：
一、房地产市场概述
1. 房地产市场概述
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。
房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
2. 房地产市场的运行环境
房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。
包括:社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法制环境、技术环境、资源环境、国际环境。
3.房地产市场的影响因素
(l)影响房地产市场发展的社会经济因素；
(2)影响房地产市场转变的社会经济困素。
（技术、金融、人文、自然、政治。）

二、房地产市场结构与市场指标（熟悉）
（一）房地产市场结构
房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。
（二）房地产市场细分
我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。
细分市场：买方市场是由若干个购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据。
市场细分的方法：根据买主对产品的不同需求或营销反映将购买者分为若干类型。
（三）房地产市场指标
反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型：
1.供给指标
①存量，是指报告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。
②新竣工量，是指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可接物业类型分别统计。我国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
③灭失量，是指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。
④空置量，是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。我国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末己竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面巩中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期己竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。
⑤空置率，是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
⑥可供租售量，是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量上期吸纳量＋本期新竣工量；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
⑦房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
⑧房屋新开工面积，是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨人报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。
⑨平均建设周期，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。
⑩竣工房屋价值，是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用E迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。