物业价格体系

　　物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相互联系、相互制约的价格体系，不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素亦有差别，这里顺便指出，我国各类物业价格正在形成，有待规范化。

　　(一)市场价格、理论价格、评估价格

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　　市场价格是房地产交易双方的实际成交价格，它是随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态等而经常波动。市场价格又称市价。

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　　在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格，即将该物业放在合理市场上交易，它应该实现的价格为多少。

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　　运用某种方法对房地产市场价格等作一种估计，在评估市价时，房地产的评估价与市价有密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可房地产买卖制度下，专门有房地产估价机构为房地产交易双方提供服务，这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同，同一宗物业，不同的评估者评估价格可能不完全相同，因而要建立健全估价制度。一个良好的评估价格应等于市价或标准价。

　　(二)买卖价格、租赁价格

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　　买卖价格是指物业一次性出售的价格，在房产交易中，买卖价格往往是房屋所有权与土地使用权的同时出售。

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　　租赁价格常称租金，是零星出售物业使用权的价格，业主在保持其所有权不变的前提下，逐渐出售其使用权，分期实现其价值补偿。

　　(三)拍卖价格、招标价格、协议价格

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　　拍卖价格是指采用拍卖方式交易的成交价，一般是价高者得之，是最具竞争性的交易价格。

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　　招标价是通过招标形式交易的成交价，交易过程中具有相当竞争性。

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　　协议价格是指交易双方通过协商确定的交易价格。交易过程中会受到很多非市场因素的影响。

　　采用协议方式的价格最低，其次是招标，拍卖有抬高地价的趋势。

　　(四)商品价格、成本价格、福利价格

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　　商品价格是成本利润、税金和效用调节四部份之和。

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　　成本价格是房地产商品开发经营投资的回收价格。

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　　福利价格是低于成本价的价格形式。

　　成本价与福利价必须辅之以相应的财务补贴，才有实行的可能性。

　　(五)抵押价格、课税价格、征用价格

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　　抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般比市场要低。

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　　课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员评定的，以此作为房地产课税基础的价格，具体课税价格如何，视课税政策而定。我国房地产税的计税标准是标准房价与标准地价。根据规定，其中的标准房地价应按房地坐落地区建筑物情况，并参酌当地一般房地混合买卖价格，分区、分级、分类评定。

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　　征用价格是为政府征收房地产，而给予补偿而评定的价格。

　　(六)土地价格、建筑物价格、房地价

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　　土地价格简称地价，如果是一块无地上建筑物的土地，土地价格是指该块土地的价格，如果是一块附有建筑物的土地，土地价格是指该宗房地产中纯土地部份。

　　同一块土地，在估价时考虑其“生熟”条件，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有以下几种：

　　1)未征用补偿的农地，购地者取得土地使用权，需自己进行征地补偿，支付征地补偿费。

　　2)已征用补偿，但未做三通(路通、水通、电通)及一平(场地平整)。

　　3)已做三通一平的土地。

　　4)已做七通一平的土地。(七通为道路、上水、雨污水、电力、通讯、煤气、热等)。

　　5)在现有城市区域内附有待拆迁建筑物的土地。要进行拆迁安置等工作。

　　6)已做拆迁安置的城市空地。

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　　建筑物价格是指纯建筑物的价格，不包含其占用的土地价格。人们平常所说的房价，通常是含有该建筑物占用的土地价格在内。因此，人们平常所说的房价与建筑物价格的含义不相同。

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　　房地价又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，与平常所说房价相同。

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