第三章 房地产投资分析技术

　　要求：

　　掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法。

　　熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用;投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

　　了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法。

　　考试知识要点：

　　1. 现金流量与现金流量图

　　2. 资金时间价值与资金等值的判定

　　3. 设备更新的内容与特点

　　4. 投资回收与投资回报的区别

　　5. 盈利能力指标的分类

　　复习纲要：

　　一、投资风险的基本概念(掌握)

　　1.现金流量

　　房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。

　　现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

　　现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

　　现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。

　　现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

　　房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

　　2.现金流量图

　　现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

　　某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

　　3.房地产置业投资的现金流量

　　潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流

　　4. 税金

　　我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

　　(1)经营税金及附加

　　包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

　　营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。

　　城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

　　(2)城镇土地使用税和房产税

　　城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视士地等级、用途按占用面积征收;

　　房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　(3)企业所得税

　　企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。

　　所得税税额=应纳税所得额×税率。

　　应纳税所得额=实现利润�D允许扣除项目的金额。

　　现行的房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。但按照2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定：从2008年1月1日起“企业所得税的税率为25%。”

　　二、资金的时间价值与利息、利率(掌握)

　　1. 资金的时间价值

　　资金时间价值：同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

　　资金时间值的大小，取决于多方面的因素：投资利润率;通货膨胀率;风险因素。

　　2. 利息与利率

　　利息：是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

　　计息周期：是指计算利息的时间单位。

　　利率：是指在单位时间内所得的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。

　　决定利率的高低因素有：利润率和总利润在贷款人与借款人之间分配的比例。

　　利率具有以下特点：

　　①随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势。

　　②平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。

　　③由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大的偶然性。

　　3. 单利计息与复利计息

　　利息的计算有单利和复利两种。

　　单利计息计算公式：Fn=P(1+in)

　　复利计息计算公式：Fn=P(1+i)n

　　4. 名义利率与实际利率

　　名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

　　实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。

　　实际利率与名义利率的关系：

　　①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;

　　②名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;

　　③当每年计算周期数m =1时，名义利率与实际利率相等;

　　④当每年计算周期数m>1时，实际利率大于名义利率;

　　⑤当每年计算周期数m →∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：

　　资金等值，是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

　　实际利率i与名义利率r关系： i=(1+r/m)m-1

　　复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表 表3-1

　　系数名称 标准表示法 所求 已知 公式

　　一次支付 现值系数 (P/F，i，n) P F P=F(P/F，i，n)

　　终值系数 (F/P，i，n) F P F=P(F/P，i，n)

　　等额序列支付 现值系数 (P/A，i，n) P A P=A(P/A，i，n)

　　资金回收系数 (A/P，i，n) A P A=P(A/P，i，n)

　　储存基金系数 (A/F，i，n) A F A=F(A/F，i，n)

　　终值系数 (F/A，i，n) F A F=A(F/A，i，n)

　　等差序列 现值系数 (P/G，i，n) P G P=G(P/G，i，n)

　　年费用系数 (A/G，i，n) A G A=G(A/G，i，n)

　　等比序列 现值系数 (P/s，i，n) P s，A1 P=s(P/s，i，n)

　　年费用系数 (A/s，i，n) A s，A1 A=s(A/s，i，n)

　　抵押贷款常用计算种类 表3-2

　　计算种类 给出指标

　　月还款额 住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限

　　某期按等额本金还款的利息 住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限

　　最大抵押贷款额 月收入、贷款期限、首付款比例(或贷款成数)、年利率、用于还款金额占收入的比例

　　最大购房面积 住房价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限、月收入与还款比例

　　组合贷款最低月还款利息 住房面积、价格、贷款最高年限、公积金贷款最高限额、公积金和商业贷款利率

　　组合贷款最低商业贷款金额 住房面积、价格、贷款最高年限、公积金贷款最高限额、公积金和商业贷款利率

　　等比还款月还款额 住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限、等比系数

　　实际利率 名义年利率、计息周期

　　剩余本金金额 贷款额、期限、利率、已经还款期数、一次性还款数额和时间

　　月还款额的变化 贷款额、期限、利率、已经还款期数、一次性还款数额和时间

　　月还款额的变化 贷款额、期限、利率、已经还款期数、利率变化

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