一、法院委托价格认证中心对一宗已七通一平的待开发建设的空地进行地价鉴定。
该宗土地的面积为4000M2，建筑容积率为2.5，拟开发建设为写字楼，土地使用权年期为50年。鉴定人员通过市场调查和项目可行性分析，确定该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后能够对外出租，可出租面积占建设面积为75%，每平方米建筑面积的年租金预计为480元，年租金损失以一个月租金计。房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的5%计，年维修费按年租金的8%计，租赁税金按年租金的12%计，保险费不计。建筑费预计每平方米建筑面积为1500元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。销售税费按不动总价的10%计。假设当地银行的年贷利率为6%，土地还原利率和不动产综合还原利率均为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的12%。
二、测算过程：
（一）测算不动产总价
1.不动产建筑面积=土地面积×容积率
=4000×2.5=10000（M2）
2.不动产年纯收益=480×10000×75%×[1-（5%+8%+12%]=2700000（元）
3.不动产尚可收益年期为50年。
4.不动产总价=A/r×[1/(1+8%)50]=33030409(元)
（二）测算建筑费和专业费
建筑费及专业费=1500×10000×（1+10%）=16500000（元）
（三）测算利息
利息=地价×[（1+6%）1-1]+建筑费及专业费×40%×[（1+6%）1-1]+16500000×60%×[（1+6%）1-1]=0.06×地价+990000
（四）测算销售税费
销售税费=不动产总价×10%=33030409×10%=3303041（元）
（五）测算利润
利润=不动产总价×利润率=33030409×12%=3963649（元）
（六）测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
=33030409-16500000=（0.06×地价+990000）-3303041-3963649
=8273719-0.06×地价
1.06×地价=8273719
地价=7805395（元）
案例分析
（一）假设开发法（亦称剩余法）鉴定宗地价格是较常见的方法之一，该方法对鉴定未完工的在建工程的价值也是十分有效的。但在实际的价格鉴定业务中，往往被我们摒弃不用（或者说是不常用）。
（二）运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售（或租赁）的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的，这也是我们不愿意采用此方法进行鉴定的主要原因。所以，我们在运用假设开发时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。
（三）假设开发法常用公式是（以地价鉴定为例）：
地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-销售（或租赁）税费-利润
1.预期楼价，是指未来开发完成的房地产销售（或租赁）价值。通常是通过市场比较法或收益进行测算。
2.建筑费用即开发建筑成本费用，包括直接工程费、间接工程费等建筑工程费用。
注：本案例土地为熟地，土地本身不需要再开发。若是毛地或生地，则公式中还需扣除开发毛地或生地所需的成本费用。
3.专业费用包括建筑设计费，工程概预算费用等。一般采用建筑费用的一定比率估算。
4.利息是指开发全部预付资本的融资成本（主要是指贷款利息），不仅是建造工程费用的利息，还包括土地资本的利息。计算基数包括：地价款、建筑费用和专业费用。
5.销售（或租赁）税费主要指用于建成后的不动产销售或出租的中介代理费、营销广告费用、买卖手续费、营业税、契税等.一般以不动产总价或出租金的一定比率估算.
6.利润是指开发商的客观合理利润,分为投资回报利润和销售(或租赁)利润.投资回报利润的计算基数包括:地价款、开发费和专业费用，以一定比率估算。销售（或租赁）利润以销售（或租赁）不动产总价值的一定比率估算。
（四）不动产年纯收益计算错误。没有扣除租金损失。改正：
不动产年纯收益=480×10000×75%×11/12×[1-（5%+8%+12%）]=2475000（元）
（五）不动产尚可收益年期确定错误。应是土地使用权年期扣除建设开发周期后的剩余年期，即48年。
（六）不动产总价计算错误（是由前面错误导致的）。改正：
不动产总价==A/r×[1-1/(1+r)n]=247500/8%×[1-1/(1+8%)48]=30168113（元）
(七）利息计算错误
1.地价计息周期确定错误。应是2年，而不是1年，因为地价是在开发周期前一次性投入的。
2.建筑费及专业费计息周期确定错误。应分别是1.5年、0.5年，而不是平均数1年。因为建筑费及专业费在第一年和第二年不是均匀投入的，第一年投入40%，第二年投入60%，所以，利息在2年的开发周期内也不是均匀计取的。图略：
（再例：若开发周期为3年，第一年投入30%，第二年投入30%，第三年投入40%，则3年的计息期分别是2.5、1.5、0.5）。
改正：利息=地价×[（1+6%）2-1]+建筑费及专业费×40%×[（1+6%）1.5-1]+建筑费及专业费×60%×[（1+6%）0.5-1]=0.1236×地价+895497
（八）销售税费、利润计算错误（是由前面错误导致的）。改正：
1.销售税费=不动产总价×10%=30168113×10%=3016811（元）
2.利润=不动产总价×利润率=30168113×12%=3620174（元）
（九）地价计算错误。计算的地价没有还原到基准日的价格。改正：
开发周期2年后地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润=30168113-16500000-（0.1236×地价+895497）-3016811-3620174=5460690（元）
基准日地价=开发周期2年后地价
=开发周期2年后地价/（1+还原利率）2=5460690/（1+8%）2=4681662（元）
土地单价=1170（元/平方米）
该宗土地的面积为4000M2，建筑容积率为2.5，拟开发建设为写字楼，土地使用权年期为50年。鉴定人员通过市场调查和项目可行性分析，确定该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后能够对外出租，可出租面积占建设面积为75%，每平方米建筑面积的年租金预计为480元，年租金损失以一个月租金计。房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的5%计，年维修费按年租金的8%计，租赁税金按年租金的12%计，保险费不计。建筑费预计每平方米建筑面积为1500元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。销售税费按不动总价的10%计。假设当地银行的年贷利率为6%，土地还原利率和不动产综合还原利率均为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的12%。
二、测算过程：
（一）测算不动产总价
1.不动产建筑面积=土地面积×容积率
=4000×2.5=10000（M2）
2.不动产年纯收益=480×10000×75%×[1-（5%+8%+12%]=2700000（元）
3.不动产尚可收益年期为50年。
4.不动产总价=A/r×[1/(1+8%)50]=33030409(元)
（二）测算建筑费和专业费
建筑费及专业费=1500×10000×（1+10%）=16500000（元）
（三）测算利息
利息=地价×[（1+6%）1-1]+建筑费及专业费×40%×[（1+6%）1-1]+16500000×60%×[（1+6%）1-1]=0.06×地价+990000
（四）测算销售税费
销售税费=不动产总价×10%=33030409×10%=3303041（元）
（五）测算利润
利润=不动产总价×利润率=33030409×12%=3963649（元）
（六）测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
=33030409-16500000=（0.06×地价+990000）-3303041-3963649
=8273719-0.06×地价
1.06×地价=8273719
地价=7805395（元）
案例分析
（一）假设开发法（亦称剩余法）鉴定宗地价格是较常见的方法之一，该方法对鉴定未完工的在建工程的价值也是十分有效的。但在实际的价格鉴定业务中，往往被我们摒弃不用（或者说是不常用）。
（二）运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售（或租赁）的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的，这也是我们不愿意采用此方法进行鉴定的主要原因。所以，我们在运用假设开发时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。
（三）假设开发法常用公式是（以地价鉴定为例）：
地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-销售（或租赁）税费-利润
1.预期楼价，是指未来开发完成的房地产销售（或租赁）价值。通常是通过市场比较法或收益进行测算。
2.建筑费用即开发建筑成本费用，包括直接工程费、间接工程费等建筑工程费用。
注：本案例土地为熟地，土地本身不需要再开发。若是毛地或生地，则公式中还需扣除开发毛地或生地所需的成本费用。
3.专业费用包括建筑设计费，工程概预算费用等。一般采用建筑费用的一定比率估算。
4.利息是指开发全部预付资本的融资成本（主要是指贷款利息），不仅是建造工程费用的利息，还包括土地资本的利息。计算基数包括：地价款、建筑费用和专业费用。
5.销售（或租赁）税费主要指用于建成后的不动产销售或出租的中介代理费、营销广告费用、买卖手续费、营业税、契税等.一般以不动产总价或出租金的一定比率估算.
6.利润是指开发商的客观合理利润,分为投资回报利润和销售(或租赁)利润.投资回报利润的计算基数包括:地价款、开发费和专业费用，以一定比率估算。销售（或租赁）利润以销售（或租赁）不动产总价值的一定比率估算。
（四）不动产年纯收益计算错误。没有扣除租金损失。改正：
不动产年纯收益=480×10000×75%×11/12×[1-（5%+8%+12%）]=2475000（元）
（五）不动产尚可收益年期确定错误。应是土地使用权年期扣除建设开发周期后的剩余年期，即48年。
（六）不动产总价计算错误（是由前面错误导致的）。改正：
不动产总价==A/r×[1-1/(1+r)n]=247500/8%×[1-1/(1+8%)48]=30168113（元）
(七）利息计算错误
1.地价计息周期确定错误。应是2年，而不是1年，因为地价是在开发周期前一次性投入的。
2.建筑费及专业费计息周期确定错误。应分别是1.5年、0.5年，而不是平均数1年。因为建筑费及专业费在第一年和第二年不是均匀投入的，第一年投入40%，第二年投入60%，所以，利息在2年的开发周期内也不是均匀计取的。图略：
（再例：若开发周期为3年，第一年投入30%，第二年投入30%，第三年投入40%，则3年的计息期分别是2.5、1.5、0.5）。
改正：利息=地价×[（1+6%）2-1]+建筑费及专业费×40%×[（1+6%）1.5-1]+建筑费及专业费×60%×[（1+6%）0.5-1]=0.1236×地价+895497
（八）销售税费、利润计算错误（是由前面错误导致的）。改正：
1.销售税费=不动产总价×10%=30168113×10%=3016811（元）
2.利润=不动产总价×利润率=30168113×12%=3620174（元）
（九）地价计算错误。计算的地价没有还原到基准日的价格。改正：
开发周期2年后地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润=30168113-16500000-（0.1236×地价+895497）-3016811-3620174=5460690（元）
基准日地价=开发周期2年后地价
=开发周期2年后地价/（1+还原利率）2=5460690/（1+8%）2=4681662（元）
土地单价=1170（元/平方米）
