扬州市物价局于2月27日举行了关于调整扬州市区物业服务收费标准的听证会，引起了社会的广泛反响，为了让广市民更多地了解拟调整的市区物业服务收费标准的情况，记者采访了市物价局服务价格处孔亚彬处长，就这次拟调整的情况作一些介绍。
问：为什么要对市区物业服务收费标准进行调整？
答：我市现有100多家物业服务企业，从业人员有1万多人，规模较的物业公司有3000多人，物业服务基本覆盖了市区主要的居民小区，与市民的生活息息相关。对于调整物业服务收费标准我们是采取了积极而慎重的态度。从去年初，市区部分物业公司陆续向市政府反映物业服务中的困难，同时也向我局申请要求提高物业服务费标准。九月份我们对市区部分物业企业进行了调研，并形成专题调研报告“市区物业服务行业的现状、存在问题及对策”，上报市政府，并在扬州市政府《政务信息》上刊登，得到了王燕文市长的高度重视，批示各有关部门要高度重视物业企业的现状，要求有关部门要研究扶持物业企业的发展政策。新《劳动合同法》的执行，劳动用工工资不断攀升，物业公司的成本不断上升，给物业服务企业带来了一定的困难。我局会同市房管局先后对市区四个小区进行了调研，分别在宝带、新港名城等小区召开了物业公司和业主座谈会，综合各有关方面意见，多数单位和业主认为有必要对物业服务收费标准作适当调整。
问：请孔处长详细介绍一下拟调整的理由？
答：好，下面从三个方面讲：
第一物业公司人员费用增加，成本不断攀升。物业服务费成本构成中，人员工资占总成本的80%，福利占总成本的7.5%.一方面，最低工资标准不断调整，2002年最低工资标准为370元，现在最低工资标准为700元，使物业企业用工成本不断增加；另一方面，社保基数每年上调，《劳动合同法》的执行，物业企业的每个职工每月增加602.36元，使物业企业的成本不断上升。物业服务费成本构成中，各种税费支出也占了一定比例，有500人的公司一年税费达30多万元。物业企业的成本上升，制约了物业企业的发展。
第二从市区物业服务费成本测算情况看，部分物业服务企业出现亏损现象。我举三家较具代表性为例。扬州市万杨物业服务有限公司为二级物业服务资质等级，服务的雍华府小区应收费面积为102913.2平方米，核定的收费标准为多层住宅0.5元/平方米。月、小高层住宅0.6元/平方米。月，实际成本0.71元/平方米。月，如果按照小区的人员配置和管理要求，成本达1.08元。扬州市鸿物业服务有限公司为三级物业服务资质等级，服务的宝带小区应收费面积为269233.47平方米，核定的收费标准为多层住宅0.25元/平方米。月，实际成本0.36元/平方米。月，如果按照小区的人员配置和管理要求，成本达0.64元。扬州市康乐物业服务有限公司，为二级物业服务资质等级，服务的康乐小区应收费面积为115710.00平方米， 核定收费标准为多层住宅0.35元/平方米。月，实际成本0.54元/平方米。月。另外对月亮园小区的成本进行了审核，核定的收费标准为多层住宅0.50元/平方米。月。实际成本0.79元/平方米。月。
第三与周边城市物业服务收费相比较，我市收费标准偏低。周边城市的物业服务费标准：苏州、无锡分一至七个等级，物业服务费0.10元——1.30元，南通收费标准为0.20-1.50元，镇江多层分一至五个等级，各等级标准0.20元——1.10元、高层分二至五个等级，各等级标准0.50元——1.10元。以上标准（除镇江外）均是2005年前制定的标准，目前这些城市也准备调整物业服务费标准。
问：这次拟调整物业服务费标准的依据是什么？
答：我还是从三个方面讲：
一是根据国家和省有关文件规定，物业服务收费根据物业服务的性质和提供服务的内容、特点等不同的情况，分别实行政府指导价和市场调节价，普通住宅物业公共服务费实行政府指导价，实行政府指导价的普通住宅物业公共服务费由省辖市价格主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定并公布相应的物业分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布，原则上每年公布一次。
二是物业服务收费应当遵循公开、合理以及物业服务的项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，而衡量物业服务收费是否合理，主要是看物业服务企业收费是否能够补偿成本。根据属于政府指导价的调价项目必须经过成本监审的规定，我局成本队选择了宝带、康乐、雍华府三个、中、小型物业小区，分别对其物业服务收费成本进行了成本监审，结果表明，市区多数物业服务企业收费尚不能弥补成本。
三是根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业服务收费标准时，应依法举行收费调整听证会，听取社会、业主和物业服务企业的意见。
问：物业服务费的调整对物业行业和业主有什么影响？
答：这次拟调整物业服务费标准实施后，会在增加物业服务企业收入的同时相应也增加了业主的支出。为适应新型的物业服务的需要，在现行五个等级基础上新增两个等级，即：现行五个等级改为七个等级，同时相应增加了各等级服务内容，随着城市的发展，小区物业档次不断提升，就会不断出现高标准的物业服务。
物业服务费的调整和等级服务标准的明确，一方面增加了物业企业的收入，增强物业企业发展的后劲，如果按雍华府10万平方的小区测算，每平米提高0.2元，该小区物业管理能够做到保本。从住户的承受能力看，如100平米的住户，每月增加支出20元，是能够承受的。另一方面对物业企业提出了更高的服务要求，同时也加了业主委员会的监管力度，并要求建立与社区、业主委员会的联动机制，全方位地监督物业企业服务于业主的行为。
问：如果调整方案通过将如何实施？
答：这次物业服务费的调整将按照《扬州市物业服务收费管理实施细则》中明确的调整程序，报市政府批准后实施，在实施中须征得小区1/2以上业主和业主委员会同意后，报市级物价部门备案同意后执行。因此，广居民不要有太的顾虑，各个物业服务小区的物业服务费的调整将会有个过程，希望家积极参与、共同关心，做好这项工作，努力构建和谐小区。
问：为什么要对市区物业服务收费标准进行调整？
答：我市现有100多家物业服务企业，从业人员有1万多人，规模较的物业公司有3000多人，物业服务基本覆盖了市区主要的居民小区，与市民的生活息息相关。对于调整物业服务收费标准我们是采取了积极而慎重的态度。从去年初，市区部分物业公司陆续向市政府反映物业服务中的困难，同时也向我局申请要求提高物业服务费标准。九月份我们对市区部分物业企业进行了调研，并形成专题调研报告“市区物业服务行业的现状、存在问题及对策”，上报市政府，并在扬州市政府《政务信息》上刊登，得到了王燕文市长的高度重视，批示各有关部门要高度重视物业企业的现状，要求有关部门要研究扶持物业企业的发展政策。新《劳动合同法》的执行，劳动用工工资不断攀升，物业公司的成本不断上升，给物业服务企业带来了一定的困难。我局会同市房管局先后对市区四个小区进行了调研，分别在宝带、新港名城等小区召开了物业公司和业主座谈会，综合各有关方面意见，多数单位和业主认为有必要对物业服务收费标准作适当调整。
问：请孔处长详细介绍一下拟调整的理由？
答：好，下面从三个方面讲：
第一物业公司人员费用增加，成本不断攀升。物业服务费成本构成中，人员工资占总成本的80%，福利占总成本的7.5%.一方面，最低工资标准不断调整，2002年最低工资标准为370元，现在最低工资标准为700元，使物业企业用工成本不断增加；另一方面，社保基数每年上调，《劳动合同法》的执行，物业企业的每个职工每月增加602.36元，使物业企业的成本不断上升。物业服务费成本构成中，各种税费支出也占了一定比例，有500人的公司一年税费达30多万元。物业企业的成本上升，制约了物业企业的发展。
第二从市区物业服务费成本测算情况看，部分物业服务企业出现亏损现象。我举三家较具代表性为例。扬州市万杨物业服务有限公司为二级物业服务资质等级，服务的雍华府小区应收费面积为102913.2平方米，核定的收费标准为多层住宅0.5元/平方米。月、小高层住宅0.6元/平方米。月，实际成本0.71元/平方米。月，如果按照小区的人员配置和管理要求，成本达1.08元。扬州市鸿物业服务有限公司为三级物业服务资质等级，服务的宝带小区应收费面积为269233.47平方米，核定的收费标准为多层住宅0.25元/平方米。月，实际成本0.36元/平方米。月，如果按照小区的人员配置和管理要求，成本达0.64元。扬州市康乐物业服务有限公司，为二级物业服务资质等级，服务的康乐小区应收费面积为115710.00平方米， 核定收费标准为多层住宅0.35元/平方米。月，实际成本0.54元/平方米。月。另外对月亮园小区的成本进行了审核，核定的收费标准为多层住宅0.50元/平方米。月。实际成本0.79元/平方米。月。
第三与周边城市物业服务收费相比较，我市收费标准偏低。周边城市的物业服务费标准：苏州、无锡分一至七个等级，物业服务费0.10元——1.30元，南通收费标准为0.20-1.50元，镇江多层分一至五个等级，各等级标准0.20元——1.10元、高层分二至五个等级，各等级标准0.50元——1.10元。以上标准（除镇江外）均是2005年前制定的标准，目前这些城市也准备调整物业服务费标准。
问：这次拟调整物业服务费标准的依据是什么？
答：我还是从三个方面讲：
一是根据国家和省有关文件规定，物业服务收费根据物业服务的性质和提供服务的内容、特点等不同的情况，分别实行政府指导价和市场调节价，普通住宅物业公共服务费实行政府指导价，实行政府指导价的普通住宅物业公共服务费由省辖市价格主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定并公布相应的物业分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布，原则上每年公布一次。
二是物业服务收费应当遵循公开、合理以及物业服务的项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，而衡量物业服务收费是否合理，主要是看物业服务企业收费是否能够补偿成本。根据属于政府指导价的调价项目必须经过成本监审的规定，我局成本队选择了宝带、康乐、雍华府三个、中、小型物业小区，分别对其物业服务收费成本进行了成本监审，结果表明，市区多数物业服务企业收费尚不能弥补成本。
三是根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业服务收费标准时，应依法举行收费调整听证会，听取社会、业主和物业服务企业的意见。
问：物业服务费的调整对物业行业和业主有什么影响？
答：这次拟调整物业服务费标准实施后，会在增加物业服务企业收入的同时相应也增加了业主的支出。为适应新型的物业服务的需要，在现行五个等级基础上新增两个等级，即：现行五个等级改为七个等级，同时相应增加了各等级服务内容，随着城市的发展，小区物业档次不断提升，就会不断出现高标准的物业服务。
物业服务费的调整和等级服务标准的明确，一方面增加了物业企业的收入，增强物业企业发展的后劲，如果按雍华府10万平方的小区测算，每平米提高0.2元，该小区物业管理能够做到保本。从住户的承受能力看，如100平米的住户，每月增加支出20元，是能够承受的。另一方面对物业企业提出了更高的服务要求，同时也加了业主委员会的监管力度，并要求建立与社区、业主委员会的联动机制，全方位地监督物业企业服务于业主的行为。
问：如果调整方案通过将如何实施？
答：这次物业服务费的调整将按照《扬州市物业服务收费管理实施细则》中明确的调整程序，报市政府批准后实施，在实施中须征得小区1/2以上业主和业主委员会同意后，报市级物价部门备案同意后执行。因此，广居民不要有太的顾虑，各个物业服务小区的物业服务费的调整将会有个过程，希望家积极参与、共同关心，做好这项工作，努力构建和谐小区。
