四、资本化率
资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
（一）资本化率的实质
1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率。
提示：这里实质上和教材第二章46页的内容一致， 请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
（二）求取资本化率的方法
1.净收益与售价比率法（这个方法本质上和135的例题方法接近）
（1）收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
（2）计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率。
（3）对所以实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期）。
表5-1 净收益与售价交易实例
| 可比实例 |
净收益（元 /年·平方米） |
交易价格（元/平方米） |
资本化率（%） |
|
1 |
418.9 |
5 900 |
7.1 |
|
2 |
450.0 |
6 000 |
7.5 |
|
3 |
393.3 |
5 700 |
6.9 |
|
4 |
459.9 |
6 300 |
7.3 |
|
5 |
507.0 |
6 500 |
7.8 |
对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：
『正确答案』
r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5
=7.32%
注意：
（1）在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。这样就有P=A/r，从而有r=A/P
（2）但是在教材135页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×（P/A,i,n）=A/r A，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r
2.安全利率加风险调整值法
资本化率=安全利率（银行中长期利率）+ 风险调整值
3.各种投资收益率排序插入法
（三）资本化率的种类
1.综合资本化率
（1）定义
将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率
（2）适用对象及净收益的范围内涵
评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
2.建筑物资本化率
（1）适用对象
建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值
（2）净收益的范围内涵
采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。
3.土地资本化率
（1）适用对象
土地资本化率用于求取土地自身的价值
（2）净收益的范围内涵
采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。
4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系
房地合一的净收益＝土地净收益＋建筑物净收益
房地合一的净收益
＝房地合一的价值（L＋B）×房地合一的年收益率（即综合资本化率r）
土地净收益＝土地价值（L）×土地的年收益率（r1）
建筑物净收益＝建筑物价值（B）×建筑物的年收益率（r2）
（L＋B）×r＝ L×r1＋B×r2
很容易得到：
式中：
r——综合资本化率；
r1——土地资本化率；
r2——建筑物资本化率；
L——土地价值；
B——建筑物价值
明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率（还原率）就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的
五、计算公式
（一）评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值＝房地产纯收益/综合资本化率 （5－5）
房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用＝管理费＋维护费＋保险费＋税金
（二）单独评估土地的价值
1.由土地收益评估土地价值——适用于空地出租
土地价值＝土地净收益/土地资本化率 （5－6）
土地净收益＝土地总收益－土地总费用
土地总费用＝管理费＋维护费＋税金
2.由房地产收益评估土地价值
（1）方法一（建筑物价值扣除法）
土地价值＝房地产价值－建筑物现值 （5－7）
建筑物现值＝建筑物重置价－年贬值额×已使用年数
当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额
＝（建筑物重置成本－残值）/耐用年限
【说明】住宅用地到期后自动续期，所以需要考虑残值，而且不用考虑剩余年限。
当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额
＝（建筑物重置成本－残值）/土地使用权尚余年限
【注意】
①上述关于年贬值额的公式的基本原理是61页2－36
②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限（这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算）中取短。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”。
非住宅用地土地使用权收回后，是否还能够获得建筑物剩余残余价值，不一定。如果有残余价值，应该予以考虑
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地价值＝（房地产纯收益－建筑物纯收益）/土地资本化率 （5－8）
建筑物纯收益＝建筑物现值×建筑物资本化率
（三）单独评估建筑物的价值
1.建筑物价值＝房地产价值－土地价值 （5－9）
2.建筑物价值＝（房地产纯收益－土地纯收益）/建筑物资本化率 （5－10）
特别注意：
（1）这里公式（5－5）（5－6）（5－8）（5－10），计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式（5－2），而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限
（2）房地产的总费用不包括折旧费
