一、案例分析题
(一)答题要点及参考答案
1.估价对象明确的内容
(1)估价对象：坐落于×省×市×区二环路25号住宅用地，共50000平
方米;
(2)权利人：A房地产开发公司;
(3)估价目的：确定土地使用权的人股价值;
(4)估价基准日：2009年9月30日;
(5)委托估价时间：2009年9月10日：
(6)委托方：A公司和B公司;
(7)价格定义：“七通一平”，住宅用途，容积率为4，国有土地使用权(正
常市场)价值。
2.估价中可以采用的土地利用条件的内容
(1)绿地率：≤40%;
(2)建筑覆盖率：20% -30%;
(3)建筑层数：16层;
(4)容积率：4.00;
(5)建筑面积：20万平方米;
(6)土地面积：50000平方米;
(7)土地用途：住宅;
(8)居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的40%。
3.原土地使用者应履行的责任
(1)支付2亿人民币地价款;
(2)按照规划条件用地;
(3)投资额不低于10亿人民币;
(4)在2008年4月30日之前动工建设;
(5)在2010年10月31日前完成项目施工建设;
(6)完成开发投资总额的25%以上才可以转让。
4.该土地原使用者对土地权利可以的处置方式
(1)转让;
(2)出租;
(3)抵押;
(4)置换;
(5)作价出资;
(6)作价入股;
(7)赠与。
(二)答题要点及参考答案
1.可以选择的处置方式
(1)出让;
(2)国有租赁;
(3)授权经营;
(4)作价出资(入股)。
2.B工厂可以进入股份公司的土地名称和土地面积
(1)东侧生产区，土地面积41142平方米;
(2)东侧研究楼占地，土地面积1200平方米;
(或上述两项合并：东侧厂区占地，土地面积42342平方米)
(3)西侧办公楼占地，土地面积6222平方米;
(4)厂区外分厂占地，土地面积22100平方米。
3.对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义
(1)估价基准日：2009年6月30日：
(2)实际土地用途：工业，设定土地用途：工业;
(3)容积率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);
(4)实际开发程度：宗地外“七通”宗地内“六通一平”，设定开发程度：
宗地外“七通”，宗地内“一平”;
(5)设定使用年期：50年;
(6)设定土地使用权类型：根据处置方式任选一种。
4.主要的登记信息
(1)土地使用权人：B股份有限公司;
(2)坐落：××市××区新中路15号;
(3)地号：为LH-3- (3) -26-6;
(4)地类(用途)：工业;
(5)使用权类型：国有出让土地;
(6)终止日期：2059年8月7日;
(7)使用权面积：41142平方米;
(8)土地登记时间：2009年9月1日。
二、报告判读题
(一)答题要点及参考答案
1.除了报告中所能看到的信息外，关于土地对象描述不清楚的内容有
(1)地块在WY6 -3 - 14 -1中的相对方位;
(2)地块的形状;
(3)地块的长度、宽度;
(4)地块的四至。
2.我国常见的土地他项权利
(1)抵押权;
(2)租赁权;
(3)地役权;
(4)担保权。
3.估价对象与WY6 -3 - 14 -1号地块的市场价格存在差异的影响因素
(1)相对位置;
(2)面积规模，估价对象面积只有WY6 -3 - 14 -1号地块的五分之一;
(3)地块形状;
(4)容积率小于0.5;
(5)规划用途为工业仓储;
(6)有高压电缆经过;
(7) WY6-3-14-1号地块利用现状的制约。
4.上述报告片断中关于土地利用状况方面已经说明的和还需补充的内容
(1)规划用途为工业仓储;
(2)容积率小于0.5;
(3)建筑密度不小于30%;
(4)绿地率不大于20%;
(5)现已拆为空地;
(6)土地利用变迁。
(二)答题要点及参考答案
1.影响估价对象的租金收益水平的因素
(1)用途为商业;
(2)临街;
(3)框架结构;
(4) 1980年竣工(成新度);
(5)使用权类型为出让;
(6)总建筑面积7500平方米;
(7)现代风格装修;
(8)公摊面积约为20%。
2.在房屋重置价估算考虑的因素中，不合理的因素
(1)前期基础设施工程费用;
(2)土地平整费用;
(3)房地产开发行政事业性收费中的土地部分;
(4)房地产开发管理费中的土地开发部分;
(5)房地产开发利润中的土地开发部分;
(6)房地产销售税费。
3.土地使用权性质和建筑物状态
(1) 1977年，取得国有划拨土地，无建筑物;
(2) 1979年，土地为国有划拨性质，建筑物动工;
(3) 1980年，土地为国有划拨，建筑物竣工;
(4) 2007年，取得国有出让土地，建筑物正常使用;
(5) 2009年，国有出让土地，建筑物正常使用;
(6) 2040年，国有出让土地，建筑物经济寿命完结;
(7) 2047年，国有出让土地到期，建筑物未定。
4.计算方法
在现有的结果上年期修正加上未来7年的土地收益贴现。
(三)答题要点及参考答案
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序号 |
错误点位置 |
错误内容及原因 |
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l |
2 |
总述内容不全，缺少估价日期 |
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2 |
4 |
项目名称不全，项目名称中缺少估价目的描述 |
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3 |
10 |
确定国有建设用地使用权挂牌出让价格，应提供参考 |
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4 |
11 |
估价依据不全，挂牌出让评估应将国土资源部相关规定作为依据，包括《招标拍 卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《招标拍卖挂牌 出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源 部令第II号）（三个写出一个即给分） |
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5 |
26 |
应为《土地利用现状分类》 |
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6 |
40 - 42 |
地价定义表述不全，缺少用途、容积率 |
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7 |
43—51 |
估价结果缺评估总地价大写 |
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8 |
62—73 |
未说明估价报告与估价结果的有效期限 |
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9 |
69 |
估价报告和技术报告提交方向相反 |
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10 |
86—88 |
缺估价机构负责人签字 |
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11 |
95 -105 |
土地登记状况不全，缺少估价对象四至 |
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12 |
106一111 |
未说明估价对象土地他项权利状况 |
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13 |
112—113 |
未对估价对象规划利用状况进行描述 |
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14 |
114 |
地价影响因素分析中缺一般因素 |
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15 |
116 |
区域因素分析缺项，缺少基础设施条件分析 |
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16 |
117 |
交通条件描述分析不全，估价对象为住宅用地，未说明公交便捷度状况 |
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17 |
136 |
个别因素分析缺项，缺少估价对象土地面积分析 |
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18 |
162 -164 |
估价原则中缺少替代原则。替代原则是市场比较法和基准地价系数修正法必须遵 循的原则 |
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19 |
166 |
选用估价方法理由不充分。住宅用地还可采用剩余法、收益还原法评估，应分析 说明不选用的理由 |
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20 |
188 |
市场比较法公式中个别因素修正反了，应为E--估价对象个别因素条件指数／比较案例个别因素条件指数 |
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21 |
192 |
与估价对象属同一城市不准确，应为同一供需圈 |
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22 |
195 |
与估价对象估价基准日相差3—5年以内不准确，应为3年 |
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23 |
198 |
比较案例A中未说明交易时间 |
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错误点位置 |
错误内容及原因 |
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203—207 |
比较案例B交易时间为 |
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213 |
因素选择不全，缺少交易情况修正因素 |
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218 |
个别因素中，基础设施应为宗地内 |
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223 |
缺比较因素条件指数表 |
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243 |
土地还原利率取值未做分析说明 |
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247 |
容积率说明错误 |
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252 |
案例C容积率修正指数计算错误，应为130.1 |
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255 |
土地用途不属于区域因素 |
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255 |
距商服中心距离不属于个别因素 |
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255 |
案例C距商服中心距离比准方式错误，应为100/101 |
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255 |
案例B临街状况修正错误，应为100/98 |
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255 |
市场比较法各比较案例经因素修正后价格不是积算价格，应为比准价格 |
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266～274 |
基准地价内涵介绍不全，缺少土地使用年期 |
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288～302 |
基准地价修正过程缺项，未进行容积率修正 |
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290 |
缺估价对象因素条件说明 |
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290 |
缺修正系数表 |
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292 |
土地使用年期修正公式错，应为估价对象年期修正系数／法定最高出让年期修正 系数 |
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293 |
为土地法定最高出让年期，非有效 |
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298 |
期日修正系数确定无依据，期日修正系数应依据地价指数或调查分析地产市场状况分析确定，应有充分的依据 |
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301 |
未进行土地开发程度修正，估价对象土地开发程度与基准地价内涵不一致，应进 行开发程度修正 |
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307～310 |
缺少对两种估价方法可信度分析 |
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308 -309 |
估价结果确定时两种方法测算结果的权重值缺依据 |
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313～317 |
附件不全，缺少估价对象位置示意图 |
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313—317 |
附件不全，缺少委托方营业执照 ， |
