2009年试题
| 一、案例分析题： |
| 1．A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立C公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25％的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75％的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。 土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。 (1)该项目设计总建筑面积为20万m  ，容积率为4．00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000m ，已投资2．5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计1年后可开通。 (4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下。 证书号：略 土地使用权人：A房地产开发公司 坐落：×省×市×区二环路25号 地号：YT5-6-7-1 图号：100-125-75 地类(用途)：住宅用地 取得价格：20000万元 使用权类型：国有出让 终止日期：2078年1月31日 使用权面积：50000m 发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式) “第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号：宗地平面及空间 范围以1985年国家高程系统385m高程面为起算面，向上至离起算面48m的高程面为止，向下至离起算面-10m的高程面为止，高差为58m；宗地编号为YT5-6-7-1，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000．00m 其中出让宗地面积为大写五万平方米(小写50000．00m)。第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。 第七条出让人同意在2008年1月31将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件： (一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。 第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4000．00)；总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000．00)。 第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元(小写100000000．00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。 第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中： 主体建筑物性质商品住宅楼； 附属建筑物性质／； 建筑容积率不高于4．0不低于3．0； 建筑限高48m； 建筑覆盖率不高于30％不低于20％； 绿地率不高于40％； 其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40％。 第十八条受让人同意在2008年4月30日之前动工建设，同意在2010年10月31日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。 受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。 第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件： (一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25％以上； 合同签订日期：2007年12月31日。” 问题(4小题，每小题5分) 1．上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?用简短语句列出。 2．根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。 3．根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。 4．使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。 |
| 正确答案: 1．估价对象明确的内容 (1)估价对象：坐落于×省×市×区二环路25号住宅用地，共50000m 。(2)权利人：A房地产开发公司。 (3)估价目的：确定土地使用权的人股价值。 (4)估价基准日：2009年9月30日。 (5)委托估价时间：2009年9月10日。 (6)委托方：A公司和B公司。 (7)价格定义：“七通一平”，住宅用途，容积率为4，国有土地使用权(正常市场)价值。 2．估价中可以采用的土地利用条件的内容 (1)绿地率：440％。 (2)建筑覆盖率：20％～30％。 (3)建筑层数：16层。 (4)容积率：4．00。 (5)建筑面积：20万m 。(6)土地面积：50000m 。(7)土地用途：住宅。 (8)居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的40％。 3．原土地使用者应履行的责任 (1)支付2亿元人民币地价款。 (2)按照规划条件用地。 (3)投资额不低于10亿元人民币。 (4)在2008年4月30日之前动工建设。 (5)在2010年10月31日前完成项目施工建设。 (6)完成开发投资总额的25％以上才可以转让。 4．该土地原使用者对土地权利可以的处置方式 (1)转让。 (2)出租。 (3)抵押。 (4)置换。 (5)作价出资。 (6)作价人股。 (7)赠与。 |
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| 二、报告判读题： |
| 2．下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。 “…… (一)基本思路(略) (二)公式 作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为： V=A-P-T 式中V-土地价格； A-房地产交易价格； P-房屋现值； T-交易税费。 (三)计算过程 项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500m 。1．房地产总价值 房地产总价值采用收益法确定。 (1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平每月为100元／m ，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20％)，空置率为10％，则商业用房有效总收人为：有效总收入=7500×100×12×(1-10％)=810(万元／年)。(2)管理费。管理费按年有效总收入的10％计(取值依据略)，则：管理费=810×10％=81(万元／年)。 (3)税金。税金按有效总收入的20％计(取值依据略)，则：税金=810×20％=162(万元／年)。 (4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1％。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元／m (详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1％=17．25(万元／年)。(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1．5‰(取值依据略)，则：保险费=2300×7500×1．5‰=2．59(万元／年)。 (6)年纯收益。年纯收益=810-81-162-17．25-2．59=547．16(万元／年)。 (7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7．95％。(计算过程略) (8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。 (9)房地产总价值。将上述数据代人公式：V=A／r×[1-1／(1+r)  ]，可得：房地产总价值=547．16／7．95％×[1-1／(1+7．95％) ]=6240．06(万元)。2．房屋现值 房屋价值=重置成本×成新率。 (1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(万元)。 (2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1％计，则：成新率为1-(1-1％)×29／60=52％。 (3)房屋现值。房屋现值=1725×52％=897(万元)。 3．交易税费 房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。 4．地价的确定 根据公式： 地价=房地产总价值-房屋现值-销售费用和销售税费 =6240．06-89-7-0 =5343．06(万元) ……” 问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分) 1．除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平? 2．上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。 3．请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。 4．上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。 |
| 正确答案: 1．影响估价对象的租金收益水平的因素 (1)用途为商业。 (2)临街。 (3)框架结构。 (4)1980年竣工(成新度)。 (5)使用权类型为出让。 (6)总建筑面积7500m 。(7)现代风格装修。 (8)公摊面积约为20％。 2．在房屋重置价估算考虑的因素中，不合理的因素 (1)前期基础设施工程费用。 (2)土地平整费用。 (3)房地产开发行政事业性收费中的土地部分。 (4)房地产开发管理费中的土地开发部分。 (5)房地产开发利润中的土地开发部分。 (6)房地产销售税费。 3．土地使用权性质和建筑物状态 (1)1977年，取得国有划拨土地，无建筑物。 (2)1979年，土地为国有划拨性质，建筑物动工。 (3)1980年，土地为国有划拨，建筑物竣工。 (4)2007年，取得国有出让土地，建筑物正常使用。 (5)2009年，国有出让土地，建筑物正常使用。 (6)2040年，国有出让土地，建筑物经济寿命完结。 (7)2047年，国有出让土地到期，建筑物未定。 4．计算方法在现有的结果上年期修正加上未来7年的土地收益贴现。 |
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| 3．以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。 “…… 二、估价对象 估价对象为从WY6-3-14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000m 。估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、信、气、暖等管网和线路等。WY6-3-14号土地证载用途为工业。三、估价对象描述 1．土地登记状况 (1)估价对象来源。估价对象为WY6-3-14号宗地中的一部分。WY6-3-14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了“国有土地使用证”。 (2)登记状况。估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000m (详见×勘定字965-2号“土地勘测定界技术报告书”)。除面积及边界外，其他相关信息与WY6-3-14号宗地相同。经查证，估价对象所在WY6-3-14号宗地的主要登记信息如下。土地登记证书号：00713823 “国有土地使用证”编号：××国用[2007]第618号 估价基准日土地使用者：××公司 宗地位置：××市唐兴路南 地号：WY6-3-14 图号：50-200-7、8、12、17 用途：工业 土地级别：三级 使用权类型：国有划拨 土地使用权终止日期：无 使用权面积：50000m 四至：东临××商厦，西临团结南路，南临××公司，北临唐兴路， 记事栏：无登记时间：2007年6月1日 2．土地权利状况 估价对象土地所有权属于国家，××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。 根据委托方提供的WY6-3-14号宗地“土地他项权利证明书”，估价对象所在WY6-3-14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。 3．土地利用状况 估价对象所在WY6-3-14号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积31500m .gif) 。建筑容积率为0．63，建筑密度为42％，绿地率约为30％。于2007年6月19日进行了产权登记，取得了×房权证×字第××号“房屋所有权证”。估价对象地上建筑物情况明细表如下所示。 除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，构筑物具体数量不详。 估价对象地上原建有简易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。 根据××市规划建设局2007年4月20日针对估价对象出具的规划经济技术指标的函，地块编号设为WY6-3-14-1号，规划用途为工业仓储，容积率小于0．5，建筑密度不小于30％，绿地率不大于20％。 ……” 问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分) 1．根据上述报告片断的内容，估价对象是从另一块土地中分割出来的，除了报告中所能看到的信息外，你认为关于土地对象还有哪些内容描述不清楚? 2．“土地权利状况”中反映了估价对象已设定抵押权，我国常见的土地他项权利有哪些? 3．估价对象与WY6-3-14-1号地块的市场价格可能存在一定差异，你认为上述哪些条件会是影响的因素? 4．根据上述报告片断中的描述，结合《城镇土地估价规程》要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。 |
| 正确答案: 1．除了报告中所能看到的信息外，关于土地对象描述不清楚的内容 (1)地块在WY6-3-14-1中的相对方位。 (2)地块的形状。 (3)地块的长度、宽度。 (4)地块的四至。 2．我国常见的土地他项权利 (1)抵押权。 (2)租赁权。 (3)地役权。 (4)担保权。 3．估价对象与WY6-3-14-1号地块的市场价格存在差异的影响因素 (1)相对位置。 (2)面积规模，估价对象面积只有WY6-3-14-1号地块的1／5。 (3)地块形状。 (4)容积率小于0．5。 (5)规划用途为工业仓储。 (6)有高压电缆经过。 (7)WY6-3-14-1号地块利用现状的制约。 4．上述报告片断中关于土地利用状况方面已经说明的和还需补充的内容 (1)规划用途为工业仓储。 (2)容积率小于0．5。 (3)建筑密度不小于30％。 (4)绿地率不大于20％。 (5)现已拆为空地。 (6)土地利用变迁。 |
