2008年试题
| 一、单项选择题： |
1．2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元／m.gif) ，每年租金增长率为10％，每年支出总费用为380元／m。2008年该写字楼的房地纯收益为( )元／m。 |
| 正确答案:B |
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| 2．现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元／m，商住混合用途价格为1000元／m，则该宗土地的评估价值应为( )元／m。 |
| 正确答案:C |
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| 3．某城市二级住宅用地平均容积率为2．0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元／m。现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4．0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为( )元／m |
| 正确答案:A |
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| 4．最有效使用应当以预测原则和( )原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 |
| 正确答案:D |
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| 5．土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为( )。 |
| 正确答案:C |
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| 二、多项选择题： |
| 6．建筑物折旧的类型包括( )。 |
| 正确答案:ABC |
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| 7．在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有( )。 |
| 正确答案:ACD |
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| 8．我国现阶段地租的具体表现形式包括( )。 |
| 正确答案:AC |
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9．下图是土地报酬曲线示意图，下列选项中正确的有( )。 |
| 正确答案:BCE |
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| 10．在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有( )。 |
| 正确答案:AC |
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| 三、情景分析题： |
| （11-15题共用题干） |
| 某宾馆首层用于餐饮，租金收入为18万元／月，其余各层为客房，共300个房间，平均每间房费95元／天，空置率为25％，该宾馆营业实际花费25万元／月。周围同档次的宾馆客房部分一般每问房费90元／天，空置率为20％，正常营业费用为年收入的30％；同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元／月，营业费用为8万元。本区域的商业不动产的还原率为10％。如果1年按365天计算，就上述内容，回答81～85小题的问题。 |
| 11．采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人为( )万元。 |
| 12．采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为( )万元。 |
| 13．采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为( )万元。 |
| 14．估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据，评估该宾馆用地价格时，可以选用的评估方法有( )。 |
| 15．从掌握的评估资料看，该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业相比( )万元。 |
| 正确答案:11．D；12．C；13．D；14．C；15．A |
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| （16-20题共用题干） |
| 某企业因融资需要委托某土地评估机构，对所属某宗地2008年6月30日的价格进行评估。待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地，宗地面积10000m，其中商业用地占20％，住宅用地占80％。城市基准地价的评估基准日为2007年1月1日，综合级别三级地基准地价为3500元／m，商业用地二级地基准地价为5000元／m，住宅用地三级地基准地价为3000元／m。市国土资源局公布城市地价指数(以上季度为100)如下表。 就上述内容，回答76～80小题的问题  |
| 16．对待估宗地进行评估时，估价人员需要进一步掌握基准地价的修正因素有( )。 |
| 17．该城市的土地定级类型有( )。 |
| 18．2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了( )。 |
| 19．住宅用地基准地价的期日修正系数应该是( )。 |
| 20．若待估宗地商业容积率修正系数为1．12，区域和个别因素修正系数为5．06％，年期修正系数为0．9942；住宅容积率修正系数为1．08，区域和个别因素修正系数为6．01％，年期修正系数为0．9981，开发程度均不需作修正，则该宗地总地价为( )万元。 |
| 正确答案:16．BC；17．ACD；18．D；19．B；20．C |
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| 四、判断题： |
| 21．采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。( ) |
| 正确答案:B |
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| 22．土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。( ) |
| 正确答案:B |
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| 23．相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。( ) |
| 正确答案:B |
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| 24．在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。( ) |
| 正确答案:A |
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| 25．土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。( ) |
| 正确答案:A |
