四、物业管理招标的方式

　　(一)公开招标

　　公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。

　　招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和人围程序等。

　　公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

　　(二)邀请招标

　　邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

　　采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。

　　采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，尤其是重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验.在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。

　　邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

　　五、物业管理招标的内容(掌握)

　　(一)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容

　　早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：

　　(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;

　　(2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;

　　(3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意

　　见并对现场进行必要监督;

　　(4)提出投标物业的其他管理建议;

　　(5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见;

　　(6)设计物业管理模式，制订员工培训计划;

　　(7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案;

　　(8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案;

　　(9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

　　(注：具体阐述详见相关章节。)

　　(二)常规物业管理招标内容

　　常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：

　　(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等;

　　(2)房屋及共用设施设备的管理;

　　(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;

　　(4)客户管理、客户服务和便民措施;

　　(5)精神文明建设;

　　(6)物业的租赁经营;

　　(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

　　(三)物业管理招标中管理方式的确定

　　物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型

　　管理和合资合作等三种方式。

　　(1)所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。

　　(2)所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人(或原有的管理方)自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。

　　(3)所谓合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。

　　物业管理方式一般由招标人在招标文件中明确规定项目所采取的方式，招标人也可以要求投标人根据物业的实际情况选择确定一种方式。

　　如在北京市某综合办公楼的物业管理招标活动中，项目的建筑面积为94000m2，招标内容为前期物业管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。在管理方式的确定上，招标人提出了上述三种方式，要求投标人依据招标物业的现状和投标人自身的经验、优势，选择最适合招标物业的管理方式，并提出相应的管理方案。(练习：以这一段内容为素材简单练习方案的编写)