4. 税金

　　我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

　　(1)经营税金及附加

　　包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

　　营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。

　　城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

　　(2)城镇土地使用税和房产税

　　城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视士地等级、用途按占用面积征收;

　　房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　(3)企业所得税

　　企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。

　　所得税税额=应纳税所得额×税率。

　　应纳税所得额=实现利润�D允许扣除项目的金额。

　　现行的房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。但按照2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定：从2008年1月1日起“企业所得税的税率为25%。”

　　二、资金的时间价值与利息、利率(掌握)

　　1. 资金的时间价值

　　资金时间价值：同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

　　资金时间值的大小，取决于多方面的因素：投资利润率;通货膨胀率;风险因素。

　　2. 利息与利率

　　利息：是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

　　计息周期：是指计算利息的时间单位。

　　利率：是指在单位时间内所得的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。

　　决定利率的高低因素有：利润率和总利润在贷款人与借款人之间分配的比例。

　　利率具有以下特点：

　　①随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势。

　　②平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。

　　③由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大的偶然性。

　　3. 单利计息与复利计息

　　利息的计算有单利和复利两种。

　　单利计息计算公式：Fn=P(1+in)

　　复利计息计算公式：Fn=P(1+i)n