×××价格鉴结论书
×××法院：
一：价格鉴定标的
二：价格鉴定目的
为法院办案提供鉴定标的价格依据
三：价格鉴定基准日
××年×月×日注：由委托方确定而非由价格鉴定人员自主确定，应具体到日。
四：价格定义
价格鉴定结论所指价格是：鉴定标的在鉴定基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格。
五：价格鉴定依据
(一)法律法规
1．《中华人民共和国价格法》
2．国家计委、最高人民法院、最高人民检查院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》
(二)委托方提供的有关资料
1．××法院××号价格鉴定委托书
(三)鉴定方收集的有关资料
1．现场勘察资料
2．场调查资料
六：价格鉴定方法
(一)市场法
1．选择三个或三个以上参照物
2．土地使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
注；m为标的土地剩余使用年限，n为比较案例土地剩余使用年限。
3．容积率修正系数=待估地容积率与地价相关系数/比较案例土地与土地相关系数
4．要对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正
5．对珠宝玉石制品价格鉴定一定要坚持客观标准，有市场价格的一定要采用市场法，没有市场比价可采用成本法。
(二)成本法注：鉴定财产直接损失一般采用成本法进行。
1．价格鉴定标的价格=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
=重置成本*成新率
2．重置成本估算方法：
(1)直接法
(2)物价指数调整法
重置成本=标的原值*(基准日物价指数/取得日物价指数)
=原始成本*(1+物价变动指数)
(3)生产能能力比例法(生产量与制造成本成简单线性关系)
重置成本=参照物重置成本*(标的生产能力/参照物生产能力)
(4)规模经济效益指数法(资产的生产能力(量)与成本同方向不同比例变化)
重置成本=参照物重置成本*(标的生产能力/参照物生产能力)X
(5)统计分析法
重置成本=∑某类资产历史成本*R
3．实体性贬值=重置成本*(1-成新率)
=(重置成本-残值)*实际已使用/总使用年限
注：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
资产利用率=截止鉴定基准日累计实际利用时间/累计法定利用时间
4．功能性贬值=∑(价格鉴定标的年净超额运营成本*折现系数)
5．经济性贬值率=[1-(设备预计可被利用生产能力/设备原设计生产能力)X]*100%
经济性贬值额=设备年收益损失额*(1-所得税税率)/R*[1-1/(1+R)n]
.6．成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)*100%
=1-修复费用/再生产价值*100%
注：1)不能直接用财务制度规定的折旧年限计算
2)轿车正常报废年限为10年，最长不超过15年，起始年限为车辆初次登记日期
7．土地使用权价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益)*(1-P%)
利息=(土地取得费+税费)*[(1+R)n-1]+土地开发费*[(1+R)n/2-1]n为开发期
利润=(土地取得费+土地开发费)*A%
土地所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)*B%
地产功能损失率P%=实际已使用年限/法定使用年限*100%
注：地产功能损失率不同于收益法与成本法的年限修正；利息计算用复利而非单利
8．建筑物价格鉴值=土地取得费+房屋开发成本+管理费用+利息+销售费+利润
利息=(土地取得费+前期工程费)*[(1+R)n-1]+房屋开发成本*[(1+R)n/2-1]
注：若土地取得费中已含利息则不再重复计算。
利润=(土地取得费+房屋开发成本)*利润率%
9．损失价格鉴定
如果修复后不能达到原有功能技术指标，应考虑修复后功能损失，进行适当调整。
如果修复费用于损坏前价值，损失价格应按损坏前价格计算。
10．对移动电话价格鉴在确定重置价格后应只考虑机型全套的贬值，而不应考虑入网费和SIM卡的损耗。
(三)收益法
1．P=∑Ri/(1+r)i
=A/r
=A/r(1-1/(1+r)n)
2.收益额是未来预期收益值，收益额可为净利润、利润总额、现金流量。选择收益额应与折现率或本金化率口径保持一致。
3．土地纯收益=房地总收益-房屋纯收益注:客观收益而非个别收益
房地总收益=总收入-总费用注:总费用不含折旧费、土地取得费摊销、利息、利润
房屋纯收益=房屋现值*房屋还原利率注：房屋现值而非重置价值
楼面地价=地价/容积率
容积率=总建筑面积/土地总面积
4．收益率(资本化率)r确定注：在报告中要说明确定方法
(1)市场提取法
(2)安全利率加风险利率调整法
(3)复合投资利率法
将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率
R=M*RM+(1-M)RE
综合资本化率RO与土地资本化率RL、建筑资本化率RB之间关系为
RO=L*RL+B*RBL+B=100%
×××法院：
一：价格鉴定标的
二：价格鉴定目的
为法院办案提供鉴定标的价格依据
三：价格鉴定基准日
××年×月×日注：由委托方确定而非由价格鉴定人员自主确定，应具体到日。
四：价格定义
价格鉴定结论所指价格是：鉴定标的在鉴定基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格。
五：价格鉴定依据
(一)法律法规
1．《中华人民共和国价格法》
2．国家计委、最高人民法院、最高人民检查院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》
(二)委托方提供的有关资料
1．××法院××号价格鉴定委托书
(三)鉴定方收集的有关资料
1．现场勘察资料
2．场调查资料
六：价格鉴定方法
(一)市场法
1．选择三个或三个以上参照物
2．土地使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
注；m为标的土地剩余使用年限，n为比较案例土地剩余使用年限。
3．容积率修正系数=待估地容积率与地价相关系数/比较案例土地与土地相关系数
4．要对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正
5．对珠宝玉石制品价格鉴定一定要坚持客观标准，有市场价格的一定要采用市场法，没有市场比价可采用成本法。
(二)成本法注：鉴定财产直接损失一般采用成本法进行。
1．价格鉴定标的价格=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
=重置成本*成新率
2．重置成本估算方法：
(1)直接法
(2)物价指数调整法
重置成本=标的原值*(基准日物价指数/取得日物价指数)
=原始成本*(1+物价变动指数)
(3)生产能能力比例法(生产量与制造成本成简单线性关系)
重置成本=参照物重置成本*(标的生产能力/参照物生产能力)
(4)规模经济效益指数法(资产的生产能力(量)与成本同方向不同比例变化)
重置成本=参照物重置成本*(标的生产能力/参照物生产能力)X
(5)统计分析法
重置成本=∑某类资产历史成本*R
3．实体性贬值=重置成本*(1-成新率)
=(重置成本-残值)*实际已使用/总使用年限
注：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
资产利用率=截止鉴定基准日累计实际利用时间/累计法定利用时间
4．功能性贬值=∑(价格鉴定标的年净超额运营成本*折现系数)
5．经济性贬值率=[1-(设备预计可被利用生产能力/设备原设计生产能力)X]*100%
经济性贬值额=设备年收益损失额*(1-所得税税率)/R*[1-1/(1+R)n]
.6．成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)*100%
=1-修复费用/再生产价值*100%
注：1)不能直接用财务制度规定的折旧年限计算
2)轿车正常报废年限为10年，最长不超过15年，起始年限为车辆初次登记日期
7．土地使用权价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益)*(1-P%)
利息=(土地取得费+税费)*[(1+R)n-1]+土地开发费*[(1+R)n/2-1]n为开发期
利润=(土地取得费+土地开发费)*A%
土地所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)*B%
地产功能损失率P%=实际已使用年限/法定使用年限*100%
注：地产功能损失率不同于收益法与成本法的年限修正；利息计算用复利而非单利
8．建筑物价格鉴值=土地取得费+房屋开发成本+管理费用+利息+销售费+利润
利息=(土地取得费+前期工程费)*[(1+R)n-1]+房屋开发成本*[(1+R)n/2-1]
注：若土地取得费中已含利息则不再重复计算。
利润=(土地取得费+房屋开发成本)*利润率%
9．损失价格鉴定
如果修复后不能达到原有功能技术指标，应考虑修复后功能损失，进行适当调整。
如果修复费用于损坏前价值，损失价格应按损坏前价格计算。
10．对移动电话价格鉴在确定重置价格后应只考虑机型全套的贬值，而不应考虑入网费和SIM卡的损耗。
(三)收益法
1．P=∑Ri/(1+r)i
=A/r
=A/r(1-1/(1+r)n)
2.收益额是未来预期收益值，收益额可为净利润、利润总额、现金流量。选择收益额应与折现率或本金化率口径保持一致。
3．土地纯收益=房地总收益-房屋纯收益注:客观收益而非个别收益
房地总收益=总收入-总费用注:总费用不含折旧费、土地取得费摊销、利息、利润
房屋纯收益=房屋现值*房屋还原利率注：房屋现值而非重置价值
楼面地价=地价/容积率
容积率=总建筑面积/土地总面积
4．收益率(资本化率)r确定注：在报告中要说明确定方法
(1)市场提取法
(2)安全利率加风险利率调整法
(3)复合投资利率法
将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率
R=M*RM+(1-M)RE
综合资本化率RO与土地资本化率RL、建筑资本化率RB之间关系为
RO=L*RL+B*RBL+B=100%
