一、综合分析题：每题2分。由单项选择或多项选择组成。错选，本题不得分；少选，所选择的每个选项得0.5分。 

（1-10题共用题干） 

2010年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67.6m，存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理人住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。 

1．城市规划区范围内出让开发用地闲置土地满(    )年未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。 

A．1

B．2

C．3

D．4 

2．王某所购房屋的质量问题，应由(    )承担保修责任。 

A．甲企业

B．房产管理部门

C．乙企业

D．工程质量监督部门 

3．关于中途变更房屋设计的说法，正确的为(    )。 

A．预售合同签订即不得再变更设计

B．甲企业应在变更确立之日起10日内书面通知王某

C．王某如选择退房应在国家规定的时限内书面通知甲企业

D．王某如在通知到达之日起10日内未予理会的，视同接受设计变更 

4．关于王某的房价款的说法，正确的为(    )。 

A．交房时该市新建商品房的均价上涨了15％，所以甲企业有权调整房价

B．王某实际总房价款应为131300元

C．王某实际总房价款应为133900元

D．王某实际总房价款应为135200元 

5．王某在整个购房过程中应申请的房屋登记类别为(    )。 

A．房屋所有权初始登记

B．房屋所有权更正登记

C．房屋所有权转移登记

D．房屋抵押权登记 

6．王某购房过程中应缴纳的税金为(    )。 

A．契税

B．土地增值税

C．土地使用税

D．印花税 

7．甲企业在开发该经济适用住房项目过程中应缴纳的税金为(    )。 

A．耕地占用税

B．契税

C．企业所得税

D．教育费附加 

8．关于住宅专项维修资金的说法，正确的为(    )。 

A．业主交存的住宅专项维修资金属业主所有

B．业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲企业代管

C．王某房屋卫生间渗水、下水管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金

D．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％的，应及时续交 

9．如果乙企业物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成包括(    )。 

A．乙企业服务人员的工资、社会保险

B．乙企业管理人员的奖金

C．物业管理区域清洁卫生费用

D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用 

10．王某在办理住房公积金贷款时，工作人员所做了下列解释，正确的为(    )。 

A．住房公积金贷款实行低利率政策

B．使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金

C．王某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款

D．住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息 

 

 

 

正确答案:1．B；2．A；3．BC；4．D；5．CD；6．AD；7．CD；8．AD；9．AC；10．AC　解题思路：1.闲置土地满2年未动工开发的，政府无偿收回。

2.交付使用后的房屋质量问题，应该有房地产开发企业进行质量保修。

3.房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果中途变更设计，房地产开发企业（甲企业）应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人（王某）；买受人（王某）有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达起15日内未作出书面答复的，是同接受规划和设计变更以及由此引起的房价款变更。

4.面积误差比在4％，按照合同约定5％以内据实结算，至67.6m×2000元／m=135200元。

5.房屋所有权转移登记是指，因买卖、赠与、交换和继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等的事项在登记簿上予以记载的行为。题目中涉及的登记主要是这两种登记。

6.需要缴纳契税和印花税。

7.应缴纳企业所得税和教育费附加，按照规定开发经济适用房契税免征。

8.住宅专项维修基金属全体业主所有。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。在业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，而不是房地产企业代管；王某个人房屋的维修由个人负责，而不是住宅专项维修资金，住宅专项维修资金是用于住宅公共部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

9.物业服务支出包括物业企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利金；共用部位的清洁卫生费用，还包括绿化养护费用等，其中C项属于住宅专项维修资金的使用范围，物业企业员工的奖金不属于物业服务支出的范围。

10.住房公积金贷款实行住房低贷款利率，通常情况低于同期商业银行住房贷款利率。在使用公积金贷款还贷中，可以按照规定提取住房公积金，在未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款，住房公积金贷款利率实行一年一定，因此正确为AC。 

 

（11-15题共用题干） 

(2009)2007年5月，张某在一物业管理比较完善的小区内购得一套普通住宅，并出租给王某居住。2009年8月，因被调到外地工作，张某又把该套住宅高于购买价转售出去。 

11．张某出租房屋应当缴纳的税为(    )。 

A．契税

B．营业税

C．土地增值税

D．房产税 

12．下列关于张某与王某签订的租赁合同的表述中，正确的为(    )。 

A．租赁合同约定的租赁期限不得超过10年，超过10年的，该租赁合同无效

B．在签订租赁合同后，承租人应当按照该房屋所有权证上记载的用途使用房屋，不得擅自变更使用用途

C．租赁合同应当明确规定，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任等内容

D．房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持相关证明文件到有关部门办理登记备案手续 

13．2009年8月，张某在转售该套住房时不需要缴纳的税为(    )。 

A．城市维护建设税

B．营业税

C．个人所得税

D．土地增值税 

14．下列关于房屋租赁及房屋抵押的一般规定的表述中，正确的为(    )。 

A．租赁期限内，张某转售该房屋，原租赁协议继续履行

B．如果王某无正当理由闲置该房屋6个月以上，张某有权终止租赁合同

C．张某转让该房屋时，应首先通知王某，王某有优先购买权

D．如果张某把房屋出租给王某后，又去银行办理抵押贷款，张某将租赁情况告知银行即可，不需要再告知王某 

15．下列关于住宅专项维修资金管理的表述中，正确的为(    )。 

A．物业服务企业为了全体业主的利益，可将住宅专项维修资金用于购买股票和国债

B．物业服务企业发生变换时，代管的住宅专项维修资金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续

C．张某将其住宅转让时，结余的住宅专项维修资金应退还给张某

D．如果发生火灾致使张某的房屋灭失，物业服务企业应当将住宅专项维修资金账面余额按个人缴交比例退还给张某 

 

 

 

正确答案:11．BD；12．BCD；13．BD；14．AC；15．D　解题思路：1.根据2008年3月1日起，对于个人出租住房缴纳的税费，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征土地使用税。

2.A项中租赁合同约定的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，BCD的表述均是正确的。

3.本题重点考核对最新国家关于二手房转让的税收政策，这是2009年的真题，按照当时的税收征收，可以免征营业税和土地增值税。本题重点要求考生掌握房屋交易的税收政策。

4.当王某无正当理由拖欠房租6个月以上的，张某有权终止租赁合同，已出租的房屋办理抵押，应该将抵押情况告知承租人。AC的表述是正确的。

5.住宅专项资金管理可以按照有关规定用于购买国债，不可以购买股票。物业服务企业发生变换时，不需要进行账户转移手续，同时在房屋转让中，剩余的住宅专项维修资金办理账户转移手续，而不需要退还了产权人，当房屋灭失了，将按个人缴存比例进行退还。