由于专有部分和同一建筑物的共有部分及其他专有部分之间有着密切的关系，专有部分所有权具有以下特征：

（1）共同壁的双重性。一般认为，在相邻的区分所有人之间，为维持管理关系，应认定共同壁为区分所有人共有；而在相邻区分所有人与第三人的关系上，应认定共同壁为区分所有人独有。

（2）区分所有权的相互制约性。区分所有人就专有部分的使用、收益、管理和处分，不能损害各区分所有人的共同利益。例如，对专有部分的改良或使用，不得影响区分所有建筑物的安全。

2．共有部分所有权共有部分，是指建筑物区分所有人的单独所有部分以外的建筑物其他部分。对共有部分的所有权，称为共有部分所有权。

区分所有建筑物的共有部分包括以下形态：建筑物的基本构造部分，如建筑物的支柱、屋顶；建筑物的共用部分和必要的附属物，如楼梯、自来水管；部分区分所有人的共有部分，如各层楼间的楼板。

区分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：

（1）共有部分与专有部分不能分离。在区分所有权情况下，区分所有人取得专有部分所有权，自然取得共有部分所有权，而专有权的转让也导致共有权的转让。房产购买人，一旦取得专有部分的所有权，自然取得共有部分的所有权。

（2）各区分所有人在不违背共有部分的目的、性质和构造的条件下，可依协议对共有部分作多种用途的使用。

（3）共有部分的范围以及区分所有人之间的权利义务关系，在区分所有人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规的规定。就共有部分的修缮和其他负担而言手，区分所有人所支付共有部分的负担超过其应承担份额时，可请求其他区分所有人偿还超过部分。例如，建设部的《城市异产毗连房屋管理规定》规定了区分建筑物的主体结构、共有墙体的修缮义务按各所有人专有部分的份额分担。

（4）各区分所有人对共有部分的共有权既可以是按份共有，也可以是共同共有。应根据具体情况来决定共有部分的性质。有的财产只能是共同共有，如共用的设备；有的财产属于按份共有，如隔墙。

（5）由于区分所有建筑物的区分所有人之间的关系十分复杂，区分所有建筑物的共有部分的改良和管理与一般共有物的改良和管理不同。

三、区分所有建筑物的土地使用权

由于法律上一般将建筑物与土地作为不动产所有权的不同客体，而建筑物又必须依赖土地才能存在，因此，区分所有建筑物与其土地使用权之间有着密切的联系。

在我国，土地属于国家或者集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权者，不能自然取得建筑物所赖以存在的土地的所有权，他们取得的只是土地的使用权。一般认为，区分所有建筑物的各区分所有人都应当对土地使用权享有权利，以购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权的区分所有人，自然应享有土地使用权的部分权利，而区分所有人转让其专有部分，其对土地使用权的部分权利也发生转移；如果建筑物发生毁损或被拆除，应当确认各区分所有人对土地使用权所享有的权利。另外，区分所有建筑物的区分所有人对土地使用权享有共有权，并且这种共有权在性质上属于按份共有，根据各区分所有人所有的专有部分的面积在整个建筑物中所占的比例来决定其对土地使用权所享有的份额。

四、区分所有建筑物的管理

区分所有建筑物的管理，是指为维护区分所有建筑物的安全和区分所有人的利益而对区分所有建筑物的经营活动。对区分所有建筑物的管理包括物的管理和人的管理。

区分所有建筑物的物的管理，原则上针对建筑物的共用部分，包括基地和附属设施。区分所有建筑物的人的管理，是对区分所有人群居生活关系的社区管理。人的管理主要针对建筑物的不当毁损行为和不当使用行为，以及对生活的妨害行为。

为管理区分所有建筑物而共同设置的管理机构，一般称为建筑物区分所有人管理团体。关于建筑物区分所有人管理团体的性质，具有不同的立法模式：1）管理团体不具备法人资格。在此情形下，管理团体虽具有一定的名称和机构，并且有一定的目的，也设有代表人，但无独立的财产。2）管理团体具备法人资格。在此情形下，管理团体具有法人成立的条件。3）管理团体法人。在此模式下，附条件地承认管理团体为法人，如区分所有人达一定人数且经其多数同意，可申请登记为具有法人资格的管理团体。

第六节相邻关系

一、概念和特征

相邻关系是不动产相邻关系的简称。所谓相邻关系，是指两个或两个以上相互毗连的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。

相邻不动产所有人或使用人，基于其对不动产所享有的权利，可对不动产自由用益或排除他人的干涉，但如果各所有人或使用人在行使自己的权利时，不顾及他人权利的需求，将会导致权利人之间相互利益的冲突。为此，法律对相邻不动产所有权或使用权的行使进行一定程度的干预，使不动产所有权或使用权的行使，负有一定的消极不作为或积极作为的义务，对所有权或使用权的内容进行限制。从另一方面看，不动产所有权或使用权的行使，不动产所有权人或使用权人有权要求其他所有权人或使用权人为一定消极不作为或积极作为，构成对所有权或使用权内容的扩张。因此，相邻关系的性质是所有权或使用权内容的限制或扩张。

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