估价方法
| 一、单项选择题： |
| 1．估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的( )。 |
| 正确答案:C 解题思路：这是对合法原则的考点，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 |
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| 2．如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的( )大于转换用途所需的费用。 |
| 正确答案:C 解题思路：这是土地估价的最有效使用原则及最佳利用方式选择依据的考点。 |
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| 3．市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的( )。 |
| 正确答案:C 解题思路：运用市场成本法进行估价，需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的类似土地的交易。 |
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| 4．采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的( )求取。 |
| 正确答案:B 解题思路：该题是成本逼近法中计算土地开发费用的考点，对于一般地区来说，可以根据投资开发分摊的情况来区分，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。 |
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5．某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元／平方米，容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元／平方米，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为( )。 |
| 正确答案:D 解题思路：该题属于对容积率修正的一个灵活考查，因甲乙两宗地除容积率外其他条件一样，则可对其进行客积率修正，即：甲宗地价格／甲容积率修正系数＝乙宗地价格／乙客积率修正系数，则有甲楼面地价×甲容积率／甲容积率修正系数＝乙楼面地价×乙客积率／乙容积率修正系数，将数据代入求取，800×1／1＝580×乙容积率／乙修正系数，即得到乙容积率为4，做该题时注意区分容积率和容积率修正系数的含义，否则就会做错。 |
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| 二、多项选择题： |
| 6．运用市场比较法估价需要建立价格可比基础，主要包括( )等。 |
| 正确答案:AB 解题思路：运用市场比较法估价需要建立价格可比基础，主要包括统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位。 |
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| 7．下面属于收益性房地产的是( )。 |
| 正确答案:AB 解题思路：未开发土地不产生收益。 |
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| 8．市场比较法估价需具备的条件是( )。 |
| 正确答案:ABC 解题思路：市场比较法估价需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似土地的交易。 |
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| 9．在调查某宗待开发土地的基本情况时，主要调查的方面包括( )。 |
| 正确答案:ABCD 解题思路：在调查某宗待开发土地的基本情况时，主要要搞清楚土地的位置、土地的面积、大小、形状、地质和水文状况、平整程度、城市规划条件、土地的权利。 |
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| 10．成本法中的投资利息的计算基数包括( )。 |
| 正确答案:ABCD 解题思路：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用均应计算利息。 |
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| 三、情景分析题： |
| （11-12题共用题干） |
| 某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 |
| 11．该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。 |
| 12．该宗土地在估价时点的单价为( )元／平方米。 |
| 正确答案:11．B；12．A 解题思路：1.①办公楼年总收益：150×12×(1／1.5)×20000×80％＝19200000（元）＝1920（万元）②各项费用：房产税＝1920×12％＝230.4（万元）年折旧＝2000／50×20000＝80(万元)物业管理成本及保险费＝(100＋32)×20000×(1／1.5)＝176（万元）③办公楼年纯收益＝1920－230.4－80－176＝1433.6（万元）④办公楼估价时点时的市场价格＝1433.6／10％×[1－1／(1＋10％)40]＝14019（万元） 2.①办公楼估价时点时的市场价格：14019万元②办公楼估价时点房屋价格＝2000×20000×(40／50)＝3200（万元）③办公楼估价时点土地价格＝14019－3200＝10819（万元）④土地单价＝10819／4000＝27047.5（元／平方米） |
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| 四、判断题： |
| 13．资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。( ) |
| 正确答案:B 解题思路：资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。 |
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| 14．对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。( ) |
| 正确答案:A 解题思路：该题是对房地产估价中的估价时点原则的考查。根据该原则，在估价中特别要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定了。在估价中，根据需要，房地产状况始终是估价时点的状况，如果估价为现在的时点，用以前的房地产状况显然是不行的，但估价对象状况就要根据估价目的而定了，例如在损害和保险理赔估价中就需要使用估价对象过去的状况进行理赔，而不能用现在已损坏的估价对象状况进行估价。 |
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| 15．土地市场比较活跃的地区，对各类土地的估价一定都能采用市场法估价。( ) |
| 正确答案:B 解题思路：虽然土地市场比较活跃，但有些类型的土地不适合市场比较法估价。 |
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| 16．最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最适合收益的使用方式的估价结果。( ) |
| 正确答案:B 解题思路：最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。 |
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| 17．最佳用途的选择，要考虑土地位置的可变动性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。( ) |
| 正确答案:B 解题思路：最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。 |
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| 五、计算题： |
18．某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.O。选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为( )元／平方米。 A.2743 B.2744 C.2746 D.2749 |
正确答案: 待估宗地价格＝1800×101.71％×(1／97％)×(1／103％)×(1.8／1.2)≈2749（元／平方米） |
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| 19．有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为( )元。 |
| 正确答案: 因为该宗地各项费用投入符合一般水平，则使用成本逼近法计算，土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费利怠可采用以整个开发期为基数，计息期为开发期一半，则有  。 |
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| 20．某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用三年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元，若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。 |
| 正确答案: 该题一隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值＝  ＝4000×0.942＝3768（万元），折现为3768／(1＋12％) .gif) ＝2682(万元)。 |
