仿真试题(一)
一、单项选择题：
1．下列不属于单元划分方法的是(    )。
A．多种因素判定法
B．均质地域法
C．网格法
D．叠置法

正确答案:A
 
2．(    )是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。
A．繁华程度
B．道路通达度
C．商业繁华影响度
D．基础设施完善度

正确答案:C
 
3．由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为(    )误差。
A．组内
B．随机
C．组间
D．系统

正确答案:D
 
4．下列不属于影响不动产价格的心理因素的内容是(    )。
A．价格预期和购买心态
B．欣赏趣味
C．时尚风气
D．价值观的变化

正确答案:A
 
5．根据定级目的要求，也可选择分等中间成果，下列不可作为修正的基础的是(    )分等指数。
A．自然质量
B．自然
C．经济
D．利用

正确答案:C
 
二、多项选择题：
6．基准地价评估的基本要求有(    )。
A．评估数据要符合数理统计要求
B．样本数据要准确
C．评估数据以现时土地成本为主
D．评估模型选择要合理
E．要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格

正确答案:ABDE
 
7．城镇土地分等中的城镇区位因素包括(    )。
A．城镇非农产业规模
B．交通区位
C．金融状况
D．政策法规
E．城镇对外辐射能力

正确答案:BE
 
8．影响地价的交通条件主要有(    )。
A．区域的交通类型
B．区域交通管制
C．道路状况
D．区域土地利用性质
E．区域的车流量

正确答案:AC
 
9．影响土地价格的人口因素包括(    )。
A．人口密度
B．人口自然增长率
C．人口素质
D．家庭人口构成
E．人口分布

正确答案:ACD
 
10．市场中通过这种商品价格变化及供求变化的内在(    )关系，实现对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。
A．互成正比例
B．互成反比例
C．相互配合
D．相互联系
E．相互制约

正确答案:DE
 
三、情景分析题：
（11-15题共用题干）
某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m，交纳的土地出让金为30元／m，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元／亩，“五通一平”土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5．5％，投资利润率为10％，土地还原率为6％，50年期出让金水平仍保持不变。根据以上情况，回答51～55小题的问题。
11．该宗地于2009年12月31日的单位地价为(    )元／m。
A．320．69
B．342．58
C．418．76
D．360．50
12．下列各项费用中，不属于土地取得费的是(    )。
A．劳动力安置费
B．土地平整费
C．拆迁费
D．征地费
13．利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的(    )费用。
A．最高
B．最低
C．合理
D．总
14．反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是(    )地价。
A．宗地
B．出让
C．基准
D．标定
15．下列对土地估价描述不正确的是(    )。
A．土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
C．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响
D．土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

正确答案:11．A；12．B；13．A；14．D；15．C
 
（16-20题共用题干）
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2．0～3．5。根据上述情况，回答56～60小题的问题。
16．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，包括(    )补偿。
A．房屋
B．土地
C．收益
D．住房
17．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，对该国有划拨土地价格进行评估的方法包括(    )。
A．收益还原法
B．路线价估价法
C．市场比较法
D．基准地价系数修正法
18．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应将其用途设定为(    )。
A．工业
B．商业
C．市政公用
D．金融业
19．该中心区域经整理后，属于经营性用地，可采用的出让方式包括(    )。
A．招标
B．划拨
C．挂牌
D．拍卖
20．当采用剩余法进行评估时，应收集的资料有(    )。
A．开发后的不动产市场售价
B．开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用
C．待估宗地所在土地级别
D．土地还原率、年贷款利率等参数

正确答案:16．AB；17．ACD；18．B；19．ACD；20．ABD
 
四、计算题：
21．某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B．A地块面积2000m，建筑面积2500m，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001-2006年该地区物价指数平均每年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元／亩，土地开发费为2亿元／km，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为1年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元／m，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
 

正确答案:
1．解题思路与方法选用
根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。
2．解题步骤
第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值。
(1)土地取得费=20万元／亩=300元／m
(2)土地开发费：2亿元／km=200元／m
(3)计算利息=300×[(1+12％)-1]+200元／m×[(1+12％)-1]=47．67(元／m)
(4)计算开发利润=(300+200)×150A-75(元／m)
(5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)=622．67(元／m)
(6)土地出让增值收益=622．67×15％=93．40(元／m)
(7)计算土地使用权现值。
目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为：
(622．67+93．40)×[1-1／(1+10％)]=706．25(元／m)
(8)土地使用权总价=706．25×2000=1412500(元)
第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值。
因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。
年折旧费=重置价／耐用年限
=1500×2500／48
=78125(元)
建筑现值=重置价-年折旧费×已使用年限
=1500×2500-78125×3
=3515625(元)
第三步：计算房地产现值。
房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值
=1412500+3515625=4928125(元)
 
22．某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造20000m的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元／m，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3％计、年维修费按年租金的8％计、保险费不计、税金按年租金的12％计、年折旧费按年维修费的80％计。该类建筑耐用年限50年，残值率为0，建筑费和专业费预计为1500元／m，第一年投入60％，第二年投入40％，贷款年利率为15％，当地房地产综合还原利率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后总价值的15％，取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2％。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
 

正确答案:
第一步：计算开发后不动产价格。
(1)计算年出租总收入。
600×20000×80％×75％=720(万元)
(2)计算出租总支出(保险费不计)。
管理费=720×3％=21．6(万元)
维修费=720×8％=57．6(万元)
税金=720×12％=86．4(万元)
年折旧费=57．6×80％=46．08(万元)
年出租总支出=21．6+57．6+86．4+46．08=211．68(万元)
(3)计算年出租纯收入。
720-211．68=508．32(万元)
(4)计算开发后不动产总价。
(508．32／8％)×[1-1／(1+8％)]=6012．85(万元)
第二步：计算建筑费与专业费。
1500×20000=3000(万元)
第三步：计算开发利息。
3000×60％×[(1+15％)-1]+3000×40％×[(1+15％)-1]=506．69(万元)
第四步：计算开发利润。
6012．85×15％=901．93(万元)
第五步：计算开发完成时地价。
6012．85-3000-506．69-901．93=1604．23(万元)
第六步：目前可能的最高投标地价。
1604．23／[(1+15％)×(1+2％)]=1189．24(万元)