张老师，有一例题中提到建筑物残值率为10%，,但在解答过程中未扣除此项，为什么?

　　题目如下：

　　例题3：

　　1.估价对象概况

　　某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450�O，建筑面积为400�O，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。

　　2.估价要求

　　试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。

　　3. 估价过程

　　(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。

　　(2)计算出租总收益：

　　收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。

　　年总收益=30×400×12=144000元

　　(3)计算出租总费用

　　总费用包括以下几项：

　　①年税金=20×400=8000元

　　②年管理费=30×400×12×4%=5760元

　　③年维修费=1500×400×2%=12000元

　　④年保险费=1500×400×0.2%=1200元

　　⑤计算房屋年折旧费

　　房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用权期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房地产年限为51-1=49;而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回，以回收整个投资。因此，本案例中房屋年折旧费为：

　　年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元

　　所以:总费用=①+②+③+④+⑤=39205元

　　(4)计算房屋出租年纯收益：

　　①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限

　　=1500×400-12245×3=563265元

　　②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

　　=563265×6%=33795.9(元)

　　(5)计算年土地纯收益：

　　土地年纯收益=(2)-(3)-(4)

　　=144000-39205-33795.9=70999.1(元)

　　(6)确定1999年11月的土地使用权价格

　　案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：

　　回答：

　　题目中：公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，可以看出经济耐用年限长于土地使用年限，根据国务院令，此建筑不计算残值，具体讲解建议看一下：

　　如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》和国务院(1990)55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：

　　年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限

　　房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

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