第一章 物业经营管理概述

　　考试大纲：

　　掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

　　熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

　　了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

　　知识要点：

　　1. 物业经营管理的性质和管理对象

　　2. 物业经营管理的目标

　　3. 管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别

　　4. 物业经营管理的类别

　　5. 物业经营管理的工作内容

　　复习纲要：

　　一、物业经营管理的概念(掌握)

　　1. 物业经营管理的内涵(熟悉)

　　物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

　　物业经营管理的职能有：物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理。

　　①物业资产管理

　　物业资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。

　　②物业管理

　　物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。

　　③设施管理

　　设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。

　　④资产管理

　　资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。

　　⑤房地产组合投资管理

　　房地产组合投资管理所涉及的范围更广。

　　物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

　　2. 物业经营管理的对象

　　物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

　　3. 物业经营管理服务的目标

　　物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

　　物业经营管理的核心是：提供价值管理服务

　　在全经济寿命周期，保持和提高物业的市场价值

　　4. 物业经营管理企业

　　大量的物业经营管理企业是以物业管理企业的名义出现的

　　物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。

　　管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。

　　专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

　　综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。