一、土地增值税概述

 

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

 

　　二、纳税人

 

　　1.土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

 

　　2.土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。

 

　　提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方交契税、印花税。

 

　　三、征税范围

 

　　1.征税范围的一般规定：

 

　　（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税；

 

　　（2）土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；

 

　　（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

 

　　解释：土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。

 

　　2.征税范围的具体和特殊规定（易出单选题、多选题）

征收土地增值税	不征收土地增值税
（1）出售国有土地使用权； （2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的； （3）存量房地产买卖； （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）； （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）； （6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资； （7）投资联营后将投入的房地产再转让的； （8）合作建房建成后转让的。	（1）出让国有土地的行为； （2）继承、赠与等方式无偿转让的房地产； （3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为； （4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。 （5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税（非房地产企业）； （6）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途； （7）个人之间互换自有居住用房地产； （8）合作建房，建成后按比例分房自用的；  （9）房地产的出租； （10）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税； （11）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估。