（2）观察法。观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依 据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公 式计算损耗率：
　　损耗率=结构部分合计得分×C+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
　　式中：C为结构部分的评分修正系数；S为装修部分的评分修正系数；B为设备部分的评分修正系数。评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值取定。
　　（3）综合法。综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率或成新率的方法。其中比较典型的有观察与使用年限加权平均法，是指建筑物的损耗率或成新 率的测算同时采用使用年限法和观察法两种方法，并赋予两种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率的方法。具体可采用以下三个步 骤：
　　①运用使用年限法测算损耗率或成新率；
　　②运用观察法测算损耗率或成新率；
　　③确定两种方法的适当权数，然后按下列公式加权平均，计算建筑物的损耗率或成新率：
　　损耗率：使用年限法损耗率×A1，+观察法损耗率×A2
　　或：
　　成新率：使用年限法成新率×A1，+观察法成新率×A2
　　式中A1、A2分别为使用年限法和观察法的权数。
　　综合法除综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。考虑其他因素后，利用综合法计算建筑物的损耗率或成新率的公式为：
　　损耗率＝使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2+其他因素损耗率×A3
　　或：
　　成新率=使用年限法成新率×Al+观察法成新率×A2+其他因素成新率×A3
　　式中A1、A2、A3分别为使用年限法、观察法和综合其他因素的权数。
　　（4）其他方法。如修复法，是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值（再生产价值）的百分比确定损耗率的方法。在实 际工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，分别计算其损耗率。根据各部分价值占重置价的比值确定加权系数，通过加权平均确定建筑物的损耗率。
　　3.确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。对于规模较大、房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分 类，以便明确重点，区别对待。勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。在进行房屋建 筑物的勘察时，应对照资产评估登记表和总平面图及其编号，对房屋建筑物逐栋进行勘察。进行现场勘察前，应事先准备好建筑物现场勘察表。对建筑物进行现场勘 察后，应依据勘察结果，以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。现场勘察 的要点应围绕各类结构建筑的结构、装饰装修和设备部分的成新状况展开。

　　十一、建设用地

　　（一）考试目的
　　通过对建设用地相关知识的考核，测试考生对建设用地相关知识及管理规定的掌握情况，主要考核考生对地价及其价值影响因素的熟悉程度，以及对土地成本构成的熟悉程度。

　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　（1）建设用地的取得及建设用地的相关费用和相关工作；
　　（2）城市规划对房屋建筑及建设用地的限制；
　　（3）土地利用总体规划对建设用地的限制。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）建设用地的特性；
　　（2）建设用地的分类；
　　（3）建设用地的转让和丧失；
　　（4）耕地保护的相关规定；
　　（5）土地整理和土地复垦的相关规定。
　　3.了解以下内容：
　　（1）建设用地的环境；
　　（2）国家对加强开发区管理的相关规定。

　　（三）要点内容
　　1.建设用地的基本特性。建设用地的基本特性包括其非自然生态利用特性、区位利用特性、逆转的相对困难性等。
　　2.建设用地的分类：根据现行《土地分类》规定，我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地又分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类：
　　3.建设用地的取得。根据我国《房地产管理法》规定，获取国有土地使用权的基本方式有两种：出让和划拨。通过出让方式获取国有土地使用权又可以分成两种具体方式：（1）招标、拍卖、挂牌；（2）协议出让。建设用地取得的其他方式还包括：租赁和转让等。
　　4.取得建设用地的相关费用和相关工作。2004年重新修订的《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予 补偿”。建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征收土地的补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还 须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。
　　（1）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作。征收土地补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地 占用税、土地管理费等。征地补偿安置工作的基本出发点是：要保证被征地农民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，农村集体经济组织和农户还在拟征土地 上抢栽、抢种、抢建的，在征地时一律不予补偿。省级国土资源部门要会同有关部门制订省城内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布 执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定。经依法批准占用基 本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。被征地农民将采取“农业生产、重新择业、入股分红、异地移民”四种安置途径，符合规定条件的纳 税人可以按规定程序向土地管理机关同级的征收机关提出耕地占有税、契税的减免申报。
　　（2）拆迁安置工作及补偿费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等 因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人按上述方法计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆 迁人心当对被拆迁入或者房屋承租人支付搬迁补助费，对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以付给提前搬家奖励赞：在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承 租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬 迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　（3）出让金、土地转让金。土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和 转让使用权，要向土地受让者征收契税；转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。
　　5.建设用地的转让和丧失
　　（1）建设用地的转让。依法取得的国有土地使用权可以依法转让。以出让或划拨方式取得的国有土地使用权的转让服从不同的转让条件。建设用地的转让应当 签订书面转让合同，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得的土地使用权转让，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的 年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
　　（2）建设用地的丧失。建设用地的丧失有两种情况：土地的灭失和建设用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火灾等自然原因造成土地灭失的情况，建设用地自然丧失。建设用地的丧失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和闲置土地的收回：
　　6.城市规划对房屋建筑及建设用地的限制。（中华人民共和国城市规划法）规定，“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管 理”。城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面：（1）城市规划对建设项目立项的要求；（2）城市规划对建设项目申请用地的要求； （3）城市规划对建设项目设计方案审批的要求；（4）城市规划对建设项目开工的要求；（5）城市规划对建设项目竣工的要求；（6）城市规划对建设项目临时 用地的要求；（7）城市规划的其他要求。
　　7.土地利用总体规划对建设用地的限制。《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 土地利用计划制定、建设项目用地预审、农用地转用和建设用地审批、城市和村镇规划建设用地规模审核、土地开发整理和土地执法检查等，都必须依据和符合土地 利用总体规划。土地利用总体规划对建设用地的具体限制内容包括：（1）土地利用总体规划对实施城市规划占用土地的规定；（2）土地利用总体规划对具体建设 项目建设用地的规定。
　　8.耕地保护的相关规定。（中华人民共和国土地管理法）规定，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。（中华人民共和国 土地管理法）保护耕地的方式是实行基本农田保护制度。国家对应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区严格管理的耕地类型做出了具体规定。国家耕地保护 政策的相关规定包括：（1）国家实行占用耕地补偿制度；（2）非农业建设必须节约使用土地；（3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地；（4）基本农田保护 区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用：
　　9.土地整理和土地复垦的相关规定。土地整理，就是依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治；对在生产建 设过程中，挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和洪灾、滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦；对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜 农土地进行开发利用。土地复垦是土地整理的一种，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的 活动。国家对土地整理和土地复垦的相关规定包括：（1）土地开发整理要与保护和改善生态环境协调统一；（2） 土地开发整理要与农业生产结构调整有机结合；（3）加大工矿废弃土地复垦力度；（4）土地复垦应当与生产建设统一规划。