二、房地产投资的风险(熟悉)

　　1. 风险的定义

　　从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

　　当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于去期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

　　2. 风险与不确定性

　　一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

　　3. 风险分析的目的

　　风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

　　①预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

　　②相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

　　③预期收益的变动性和离散性如何?

　　4. 房地产投资风险

　　房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。

　　房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

　　5. 房地产投资的风险分为：系统(市场)风险和个别风险。

　　(1)市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。

　　系统风险：通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等。

　　(2)非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。

　　个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。

　　6. 风险对投资决策的影响：

　　①令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

　　②根据风险管理的能力选择投资方向，使投资者尽可能规避、控制或转移风险。

　　③根据风险周期变化特点把握投资时机。

　　三、房地产投资区位的选择风险(熟悉)

　　1. 区位的含义

　　狭义的区位，是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置、微观位置。

　　广义的区位，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系。

　　2. 不同类型房地产投资的区位要求

　　居住：为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间。考虑的因素有：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境、居民人口与收入

　　写字楼区位选择过程中要考虑的因素有：位置、周围土地利用情况好环境、易接近性。具体包括：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

　　零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力。

　　工业物业：原材料提供的可能性，交通便利、劳动力资源、能源供应、环境污染的控制。