本文导航

• 第1页：协议出让
• 第2页：招拍挂出让

• 第3页：国有土地使用权出让程序1
• 第4页：国有土地使用权出让程序2

• 第5页：出让土地使用权改变土地用途

　　根据法律、法规规定，招标拍卖挂牌方式和协议出让方式都是土地出让的法定方式，各有不同的适用范围：在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；上述四类经营性用地以外的土地，供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式供应。只有一个意向用地者的，方可采用协议方式供应。
　　（一）协议出让
　　1、协议出让国有土地使用权范围
　　（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
　　（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
　　（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
　　（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
　　（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
　　对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
　　2、协议出让的类型
　　（1）供地环节的协议出让；
　　（2）划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让；
　　（3）划拨土地使用权转让中的协议出让。
　　3、供地环节协议出让的一般程序
　　（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；
　　（2）编制协议出让方案；
　　（3）地价评估，确定底价；
　　（4）协议出让方案、底价报批；协商，签订意向书；
　　（5）公示；
　　（6）签订出让合同，公布出让结果；
　　（7）核发《建设用地批准书》，交付土地；
　　（8）办理土地登记和资料归档。
　　4、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让：
　　（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县政府批准后，可以采取协议出让手续；
　　（2）经规划部门同意可以改变土地用途等用地条件的，报经市、县政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回划拨土地公开出让的除外；
　　（3）市、县国土资源管理部门组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点；
　　（4）改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
　　5、划拨土地使用权转让中的协议出让：划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。
　　（1）地价评估：市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
　　（2）土地出让金核定：
　　A、转让后不改变用途等土地使用条件的：
　　应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
　　B、转让后改变用途等土地使用条件的
　　应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格 土地登记代理人考试